【海宁皮革城项目】定位策略建议.ppt

[易居中国]长沙金岳房屋销售有限公司
【海宁皮革城项目】定位策略建议
商业模式
商铺形式
商铺面积段
选择社区型商业模式的人数比例较大。
选择独立商铺的人数比例较大。
选择商铺的面积段集中在30-70平米之间。
以独立商铺为主,商铺面积段划分为30-70平米的社区型商业。
该沿街商铺体量2-3万方为宜。
从对经营户的分析得出的商业定位
主体商业街区
商业地产
住宅地产
OFFICE
项目整体定位
项目资源划分
商业功能产品
商务功能产品
酒店
皮革城
沿街商铺
OFFICE
酒店
1
2
本项目商务功能产品提出以下建议:
我们先来看看OFFICE市场状况
通过对整体市场的分析寻找答案——
我们要不要做OFFICE?
1、九十年代初的萌发期:这一阶段写字楼市场尚未成熟,大部分产品与真正的写字楼差距较远。
2、九十年代末的成长:顺应当时大中型企业的需求,优良的硬件设施以及完善的物业管理服务在以银华大厦等为代表的楼盘中得到了体现。
3、千禧年初的创新——SOHO商住的时代。
4、2002-2004年:酒店式公寓席卷星城。
5、2005年以来:步入高档专业写字楼时代,向国际化大都市看齐。
长沙写字楼市场发展阶段
1、区域布局特征
(1)沿市区三横两纵5条主干道呈“日”字形分布。
(2)在不同区域形成各具特色的商圈。
2、规模特征
其单体建筑规模一般在30000㎡-70000㎡左右。这主要因为政府在土地出让时严格控制了市中心地段。
长沙写字楼市场发展特征
项目名称
交付时间
总层数
总套数
空置率
租金(元/平方米/天)
恒隆国际大厦
2005
28
182
%

联合商厦
1998
33
142
30%

平和堂
1998
地上28层
189
%

蓝色地标
2003
16
253
4%

三重大厦
2002
30
104
50%

华侨大厦
1998
31
324
3%

新世纪大厦
2005
20
340
%

新时空NO1
2005
29
119
%

佳天国际
2007
29
230
75%

名汇达商住楼
2002
12
72
%

维一星城
2005
31
264
%

保利文化大厦
2005
27
305
10%

海东青大厦
2000
28
200
35%

和府
2001
29
324
30%

财富中心
2002
32
300
20%

建鸿达现代城
2004
28
264
12%

第一大道
2004
16
240
11%

顺天国际财富
2002
34
207
%

在售、售罄写字楼
项目名称
总套数
主力面积段
销售均价
销售率
湘域中央
192
40-80平方米
7000
100%
华美欧
143
120-140平方米
7500
78%
标志·麓谷坐标
189
80-160平方米
3800
100%
标志·长沙商务中心
118
145平方米
6800
48%
中天广场
364
95-190平方米
7500
95%
汇富中心
147
128-170平方米
5600
90%
定王大厦
312
138平方米
7200
95%
岳麓一号
36
246-482平方米
5800
64%