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分时度假产业概念辨析
摘要:分时度假是国际上流行的度假产品形式,但在我国,对这一产品形态的理解仍存在许多歧见,而且由于各种原因,目前还不具备大规模发展的条件。事实上,分时度假与产权式酒店和酒店式公寓分属不同业态,是不同质的,彼此之间并没有必然的联系,不能混为一谈。国内现在的产权式酒店大多只是概念的炒作而已,一些开发商动辄将它描绘成无风险、高回报的黄金投资产品是不正确的。酒店式公寓则在一些大城市有较多的成功先例,但它属于房产中的高端产品,因而也具有相当的投资风险。]
     [关键词:分时度假产权式酒店酒店式公寓辨析]
    
     最近几年,有关分时度假的报道越来越多,以它为主题的全国性大型研讨会也已经开了好几次了,国人对发展这一世界先进的旅游业态表现出了超常的热情。但遗憾的是,这一在国外获得飞速发展、并被实践证明具有强大生命力的度假产品形式,在我国却出现了南橘北枳的结果,有的甚至连其基本的概念都没有搞清楚,张冠李戴,断章取义,使这一本来前景十分广阔的产业在我国一直停留在对概念的混乱争论与炒作上。一些最先试水的项目更是因为种种原因纷纷陷入困境,或者干脆收了一部分消费者的款项后销声匿迹,使媒体转而对它大加挞伐。一时间,“分时度假”四个字甚至成为和传销一样的欺诈行为的代名词。
     与此同时,蓬勃发展中的房地产业也开始关注这一新鲜的名词,各种冠以“分时度假”的物业纷纷登场亮相,乱花渐欲迷人眼。其实,分时度假只是旅游度假的一种实现形式,它属于旅游业(确切地说是酒店业)范畴;而房产商所开发的“产权式酒店”或者“酒店式公寓”都是房地产的一种新的物业形态,它们与所谓的分时度假其实并没有必然的联系。将这三个不同层面、不同内涵、不同目标市场与经营方式的东西混为一谈,生硬地加以嫁接,除了吸引一时的眼球以外,并没有什么新的价值和意义。
     本文旨在对这些基本概念进行简单的梳理和廓清,以便我们对这些披着时尚外衣的似是而非的产品能有一个相对理性和正确的判断。
     分时度假
    
     一、分时度假的起源
    
     分时度假起源于20世纪60年代。在60年代早期,一位名叫亚历山大·奈特(te)的德国人,在他所管理的位于瑞士提西诺(Ticino)的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。他设想将度假地房产的股份出售给消费者,然后给予每个购买者在度假地住宿的权利,所有购买者被称为股东或合伙人。随后,他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格(Hapimag)公司。这家公司是一家很成功的企业,在1968年就有8000多名股东购买其房产。到20世纪90年代,。
     1967年,法国著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也设计了分时度假产品,这是全球第一个标准的分时度假产品设计,这家公司在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。
    
     二、分时度假的正确定义
    
     分时度假(Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership),最初是指人们在度假地购买房产时,只购买部分时段的产权,几户人家共同拥有一处房产,共同维护、分时使用的度假形式,后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权,并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。
     国际上一度通行的惯例是:将一处住宿设施(如饭店、公寓、度假别墅等)的住宿单元每年的使用期分为52周,将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品,就是在约定的时期内(一般为20年~40年)每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。
     国际上流传较广的两个定义:
     ¨ 美国佛罗里达州《分时度假房产法案》(Real Estate Timesharing Act CH721 Florida)中对分时度假的定义是:“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排,交易中,购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权,并且这一协约有效期在3年以上”,即称之为分时度假项目。
     ¨ 《欧盟分时度假指令》(European Union Timeshare Directive)中被定义为:“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后,将直接或间接获得在1年的某些特定时段(这一期限要在1周之上)使用某项房产的权利的合同,住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。