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商业物业装修改造全过程造价调整
商业地产因其作为固定资产保值增值性强、作为经营物业可以提供稳定的现 金流，已成为众多实力企业、财团的投资首选。近期作者作为预算合同管理人员 参与了成都某集团商业、酒店、写字楼功能为一体的高端商业综合体的装修下，按装饰装修工程项目的总体定位从室内精装修、给排水、 暖通空调、消防、弱电、楼宇智能化、建筑物外立面、卫生洁具（含卫浴五金）、 家具（生活、办公、休闲）及软装艺术室内外环境景观等分项分配投资限额指标 来控制设计过程。重点对整体及各重要节点方案的可行性、功能的完备性、标准 档次的达标性，施工工艺的可行性、经济性，选用装修材料的品质、标准、产地 和配套设备设施的标准、档次定位加以控制。确保设计深度及各专业的协调，最
大限度的减少施工期间的设计变更，保证总投资额不被突破。
。控制工程造价设计阶段是满足使用功能要求，实现业主 投资意图的过程，是处理技术与经济关系的关键性环节。业主单位在审查设计时， 要重视设计方案的优化，利用各种经济指标对设计方案的总平面布局、交通流线、 立面设计进行分析比较；在选择工艺技术方案时，根据确定的投资限额，采用先 进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料。装饰装修项目是建筑结构、室 内外空间布局的艺术化科学化分隔及渲染，设计除要考虑各种空间装饰用材外， 还要对配套设施如活动家具、艺术灯具及开关面板、卫生洁具及卫浴五金、艺术 品及挂画、布艺窗帘、办公生活用品、地毯墙纸、高级五金件等进行设计和选型， 配套设施的投资根据装修的标准不同占建设投资的比例不同，设计阶段要将投资 限额按投资控制目标分解到各专业设计人员，使设计人员能从材料、工艺、人工 的市场价格角度，进行多方案设计优化对比，及时采取纠偏措施，既满足工程质 量标准和功能使用要求又不超投资限额。
3装饰装修工程招投标阶段的投资控制
，高 价承包使业主蒙受投资损失；低价承包会造成承包商不规范施工、安全没保障、 延误工期、施工质量隐患重重，使工程项目后期维修费用增加。通过公开（或邀 请）招投标引入竞争机制，既可确定合理的合同价款，又可选择信用好、有实力 的承包商，确保按期、保质完成项目投资。
，确定合理的招标控制价。 根据现行规范、定额和取费标准、施工图纸、现场因素、工期、材料市场价等认 真编制审核标底，标底的审核包括：
（1） 编制单位资质、编制人员能力审核，招标标底应聘请有资质的独立第 三方进行编制，编制人员应具有类似规模、类别项目的标底编制经历，熟悉项目 所在地材料价格、定额及取费标准。
（2） 审核编制范围、内容的完整性。
（3） 审核工程量的准确性。
（4） 审核工程单价合理性。
（5） 审核规费及材料价的选用。
（6） 审核标底价造价指标的合理性。
审核应由设计人员、专业技术人员、预算人员、物资设备采购人员组成评审 小组分条块分专业进行审核。
，直接影响到项 目质量和工期，对项目的投资效益、全寿命成本控制起决定性的作用。
、主要材料要引进竞争机制，建立广泛的信用好、产 品质量达标的物资设备供货商渠道，开展以