房地产项目投资决策分析.ppt

房地产项目投资决策分析
主要内容
房地产开发项目投资分析流程
房地产市场调查与项目策划
2002 年北京房地产市场概览
房地产开发项目投资分析流程
初步
筛选
可行性研究
专业
评估
综合
评价
外部环境: 价值、风险评估
内部环境:资源、能力评估
房地产开发项目投资分析流程
初步
筛选
可行性
研究
专业
评估
综合
评价
根据企业发展战略,将主观判断和客观评价相结合, 从大量的投资机会中筛选出企业感兴趣的项目
项目选择的标准
主观判断
宏观环境
投资规模
客观评价
创新性、独特性
前景预测
深入会谈与多方面沟通
项目背景
地理区位
成熟性
资源优势
房地产开发项目投资分析流程(续)
初步
筛选
可行性
研究
专业
评估
综合
评价
自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究
主要依据:项目基本定位、规划方案、市场调研、
市政配套条件
用途:
对项目开发计划的系统思考与研究
政府审批-《可行性研究报告》
招商引资-《商业计划书》
项目融资-《项目融资申请报告》
项目策划-《项目策划与营销建议报告》
房地产开发项目投资分析流程(续)
初步
筛选
可行性
研究
专业
评估
综合
评价
例:一个房地产项目的《可行性研究报告》提纲
第一章前言
第二章项目概况
第三章项目建设的必要性
第四章市场分析与预测
第五章项目建设选址及建设条件
第六章项目规划方案、建设规模和建设内容
第七章项目外部配套条件
第八章环保、消防等措施
第九章项目组织结构与实施计划
第十章投资估算与资金来源
第十一章项目财务分析
第十二章结论
房地产开发项目投资分析流程(续)
初步
筛选
可行性
研究
专业
评估
综合
评价
例:一个房地产项目的可行性研究报告财务分析框架
1、销售收入、利润、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等财务评价指标的测算
2、项目现金流预测与分析
3、银行贷款利用与偿还分析

4、盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定因素的分析
房地产开发项目投资分析流程(续)
初步
筛选
可行性
研究
专业
评估
综合
评价
进一步评价项目的可实现性
自行或委托专业中介机构展开专业评估
市场可行性研究
经济可行性研究
敏感性分析
风险评价
发现可能导致未来投资失败的潜在因素, 比如:
市场禁入政策
未来营运环境
不可转移的责任(市政条件、环保政策等变数)
房地产开发项目投资分析流程(续)
初步
筛选
专业
评估
综合
评价
例: 一个房地产项目的风险评价框架
1、项目规划
2、土地获取
3、资金筹措
4、物业销售
5、合作/合资控制
6、工程质量
7、市政配套条件
8、开发周期
9、材料设备采购
10、管理人员道德
专业
评估
可行性
研究
房地产开发项目投资分析流程(续)
初步
筛选
可行性
研究
专业
评估
综合
评价
符合企业的总体发展战略
科学、系统、全面地评估项目的可行性和风险
客观分析,避免长官意志(借助专业机构辅助决策)
综合评估投资所需资源和企业供给能力