世联2010年昆明小厂村项目发展战略与整体定位.ppt

小厂村项目发展战略与整体定位
谨呈:昆明轨道交通有限公司
8月31日
9月12日
9月30日
向甲方指定的规划设计院提提交一阶段初步设计导向建议
向甲方指定的规划设计院提交二阶段规划设计建议,包括规划方向、建筑风格、产品定位、产品组合配比、户型配比等
小厂村项目发展战略、整体定位内容汇报
10月20日
向甲方提交最终全案策划成果
项目工作阶段的划分
2
项目片区——昆明主城区,二环以内,一环边缘位置;是城市发展的主方向以及房地产主流热点开发区域
项目基础信息介绍
一环路
二环路
本案
>>项目位于昆明主城区
根据昆明规划,二环以内均属于主城区范畴,本地块位于一环边缘,紧靠环城北路的核心区位,城市价值极高;
>>城市发展的主方向上
未来城市主要沿东南、东北为空间拓展方向,项目处于北向沿穿金路的城市发展主轴上;
>>房地产开发的热点区域
随着城市扩张及城中村拆迁改造的深入,区域价值日渐凸显,目前已俊发为主导的房地产开发已逐具规模,成为开发的热点区域
3
片区交通——片区通达性好,未来有两条地铁线覆盖,便利到达城市各地
项目基础信息介绍
>>地上交通
北京路:昆明最主要干道之一,贯穿主城区南北并延伸至北市区(南起昆明火车站、北至红云路),全长近10公里;双向六车道,路况普遍较好
环城北路:城市一环线,在城市核心形成闭路交通,全长2公里双向四车道,目前成为北京路的主要分流交通之一
联盟路、白云路:区域对外交通联系的枢纽,双向4车道,基本无堵车现象
>>地下交通
地铁2号线和地铁4号线:地铁2号线预计2013年建成,将成为未来昆明主要的出行方式之一,为区域带来大量区域外人流;
环城北路
联盟路
白云路
北京路
万华路
4
片区配套——较为齐全,但形象和档次偏低;且配套多以商务性质为主
项目基础信息介绍
医院
玛丽亚女子医院、市航空门诊部、民众医学门诊部……
学校
昆明铁路第五中学、盘龙职业高级中学……
商业、金融
中国银行、超市、北站蔬菜批发、商贸城……
酒店
雄业大酒店、锦大酒店、如家快捷酒店……
写字楼
集丰北站庭院、赫威写字楼、华鑫商务楼、世安大厦、天和大厦……
+
+
教
教
教
酒
酒
酒
酒
写
写
写
写
写
写
5
地块四至——北面及西面与小厂村改造项目相邻,南面紧邻富民大厦和环城北路,东面与北京路相接,昭示性好
项目基础信息介绍
北京路
长寿路
环城北路
地铁2号线
富民大厦
小厂村旧改
>>有利因素
项目三面紧邻城市主干道,昭示性好,西面和北面紧邻小厂村大型拆迁项目,目前已基本拆迁完毕,整体环境逐步得到提升;
>>不利因素
西南面富民大厦形象较差,且导致本项目临街面减少,且给规划带来一定难度
指标
数值
临街面
北京路:
环城北路:90m
6
地块内部——目前以低端商业经营和单位职工楼为主,形象低端
项目基础信息介绍
北京路
长寿路
环城北路
地铁2号线
家属楼
专科医院
百货市场
农贸市场
街铺
7
地块指标——占地16000㎡,小规模、不规则
项目基础信息介绍
用地性质:商业金融用地;
规模:占地16000㎡;
容积率:不限
产品及建筑形态:不限
物业配比及组合:不限
8
项目属性界定——省会城市核心区、小规模、高容积率、地铁上盖、商业物业开发项目
城市核心区——一环边缘,城市北向发展的主方向上
交通便利——北京路及环城北路的环绕,两条地铁线的辐射
商务配套为主——以商务性质为主,先天商务氛围浓厚
昭示性好——紧邻环城北路与北京路,临街面长,昭示性好;
地铁上盖——位于昆明北站的地铁上盖,与地铁同期建设,对物业价值提升作用显著
开发热点区域——目前大体量的开发建设对区域价值提升快
优势
区域形象差,目前消费层次较低
昆明城市大规模旧改,综合体项目竞争激烈
项目规模小,可操作空间小
形状不规则,给规划带来难度
劣势
项目基础信息介绍
9
定位的研究框架
核心问题界定
市场机会挖掘
项目价值研判
发展战略
整体定位
分期及测算
规划排布
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