承租人提前解除租赁合同.docx

承租人提前解除租赁合同
概念解读
承租人和出租人在合同中约定了租赁期限的， 承租人提前解除租赁合同的， 通常要承担违约责任。 但是出现以下几种情形， 承租人享有法定解除
承租人提前解除租赁合同
概念解读
承租人和出租人在合同中约定了租赁期限的， 承租人提前解除租赁合同的， 通常要承担违约责任。 但是出现以下几种情形， 承租人享有法定解除权， 可以提前解除租赁合同， 不承担违约责任：
承租人在没有过错的情形下，租赁的房屋毁损灭失的，这种情形通常是指自然灾害或者 意外事故 ，如：地震、火灾等。
租赁的房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的。如：租赁房屋是危房，随时可能倒塌的。
出租人就同一房屋订立数个有效的租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除
合同。
房屋租赁合同 中，有如下三种情形的①租赁房屋被依法查封的②租赁房屋权属有争
议的③租赁房屋具有违反法律、 行政法规关于房屋使用条件强制性规定的， 导致房屋无法使用的。
参考案例
原告甲将自己一间店面出租给被告乙用于开办超市， 租期约定为 3 年，乙一次性支付了 1 年的租金。一年租期过后，甲多次催告乙交第 2 年的租金，但被乙拒绝，并表示提前解除租赁合同。因此，甲向法院起诉要求乙支付第 2 年和第 3 年的租金。
经过法院审理认为，乙提前解除租赁合同事由不符合法律规定
除情形 )，属于违约行为。乙在 1 年租期满后，仍在租赁门面中营业

(不符合以上四种法定解 3 个月，乙应向甲支付
相应的租金。同时甲应承担违约责任，向甲支付违约损害赔偿责任。
法律依据
《合同法》
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，
承租人可以要求减少租金或者不支付租金 ; 因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明
知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
《城镇房屋租赁合同解释》
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一 ) 已经合法占有租赁房屋的 ; ( 二 )已经办理登记备案手续的 ; ( 三 )合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一 ) 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的 ;
(二 ) 租赁房屋权属有争议的 ;