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中国物业管理招投标方法的分析与思考
招投标在国外经济活动中已是一种常用的竞争性交易方式。我国是1980年开始在建设工程中进行招投标工作的试点。国务院1980年《关于开展和保护社会主义竞争的暂行规定》文件中,首次提出在一些适宜于承包的生产建设项目和经营项目,可以实行招投标方法,并在吉林、深圳两市试点。物业管理招投标是20世纪90年代后开展起来的,也是深圳首先得到尝试,时间虽短,发展很快,各地政府都十分重视,进行了许多次实践,取得了不少经验。为了尽快规范物业管理招投标方法,并大力推广,有必要对我国目前开展的各类物管招投标方法作一些分析比较。
一、目前我国物业管理三种招标方法分析
1、只对目标物业管理与服务的策划进行招标投标法的分析
通过几年全国物业管理招标投标的实践看,许多地方的物业管理招标基本思路是根据当地政府确定的收费标准,各物业管理企业依据目标物业,结合本企业管理水平,策划管理方案,细化各项组织实施步骤,提出质量保证措施,以及以人为本的开展各类社区文化、社区服务活动等内容。物业管理投标书实质是一份细化管理的策划书。各位评委评比标书实际上也是对管理服务进行评定,从各企业送交的物业管理标书里,找出服务管理措施的不足以及目标物业分析的失误,把评分拉出差距,再根据本企业以往开展物业管理的住宅小区的信誉调查,以及企业经理、管理处主任的联合答辩的水平,综合评出最高分作为中标单位。这种方法有以下特征:
1) 强化物业管理服务意识,使各物业管理企业如何对目标物业服务管理考虑周到细微,动脑筋制定措施,保证质量,并在标书里得到详细的表述,才会得到专家评委的赞许和通过。
2) 企业强化了人才工程。各企业充分认识到物业管理招投标活动不仅仅需要实干家,更需要管理人才。一本十几万字的标书没有管理人才,没有技术人才,要想中标是不可能的,许多企业通过招标投标活动开始吸收培养高层次管理人才。
3) 体现了企业的综合实力。一本标书就是一个企业的写照,一个企业的形象,评委通过标书可以得知企业的管理水平、服务质量、办事效率。
4) 这种方法不足之处是缺少风险意识。由于服务管理还未开始进行,标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上,转变为现实还有待于进一步考察、落实。从某种意义上来讲,相对建筑工程项目招投标对三材用量计划及资金测算与标底的比较看,似乎柔性大,无风险。
2、关于确立收费标准测算为重点的招标方法分析
2000年3月份,南京龙江高教公寓物业管理招标一改过去传统的招标思路,模仿建筑施工项目的招标方法,增加了费用测算和报价,评定标书的内容除过去单一的目标物业管理服务策划外,又增加了一项,既在政府规定的收费范围内,进行测算报价,甚至将报价的权重提高到50%,这对物业管理企业来讲,增加了难度,既要保证管理服务质量高,各项措施到位,又要节省经费进行成本核算。一般企业是难以完成此项任务的,它体现了企业实力的竞争。南京龙江高教公寓邀请12家物业管理企业投标,,作为物业管理服务费的收取标准,,业主非常满意。这种做法有以下特点:
1) 增加了风险度,增加了硬指标的竞争。过去物业管理招标评标主要是服务策划(收费标准事先定下来),某种意义上来讲,主要靠