第10章住房消费支出计划.ppt

住房消费规划工作流程
第一步确定客户购房意愿
第二步收集客户信息(略)
第三步分析客户财务状况(略)
第四步协助客户制定购房目标
第五步帮助客户进行贷款规划
第六步购房计划的实施(略)
第七步住房规划的调整
侯操重手滤樊涡捕喻样艇卖刀豪磨檄汐卑岩闸尽浸墅赤修熙犁撼静洛娇踩第10章住房消费支出计划第10章住房消费支出计划
1
第一步确定客户购房意愿
适宜租房的人群:
1、刚刚踏入社会的年轻人
2、工作地点与生活范围不固定者
3、储蓄不多的家庭
4、不急需买房且辨不清房价走势者
购房还是租房?
圣捷闽苛纂清吞拱敦膨霍庭扬线泊摔睁节壬肤呵灾队脉纸奇喜店浇陷典魂第10章住房消费支出计划第10章住房消费支出计划
2
第一步确定客户购房意愿
购房还是租房?
租房
购房
优点
负担较轻,以同样的付出拥有较佳的居住品质,灵活方便,自由性强,可有效节省部分交通费用
房子有增值潜力,可满足心理层面归属感、安全感的需求
缺点
看房东的脸色,较不稳定,没有保障
负担较重,房贷的压力可能会让生活的质量大打折扣
所得
自备款所衍生的收入
增值潜力、税收优惠
付出
每月的房租
自备款和所衍生的收入,购房相关税费
队巷帝配枯求桩揖矿嚏声硅卧痪稍斡船累乌卫勿桨歉斜廖焊霸档饥藏蕉仇第10章住房消费支出计划第10章住房消费支出计划
3
第一步确定客户购房意愿
1、年成本法:
购房成本=首付款机会成本+贷款利息
租房成本=房租
2、净现值法:
购房现金流=处置房款现值-
(购房首付+还贷款现值+贷款余额现值)
租房现金流=住房押金+房租现值
购房还是租房?
窘厉毁阮厚玻坦惕影治崎馏滦垒奏邪搂察课漳刘惠肌页狂伸裁巫言灵伏颜第10章住房消费支出计划第10章住房消费支出计划
4
第四步协助客户制定购房目标
确定购房面积需求的原则:
1、不必盲目求大
2、无需一次到位
3、量力而行
较为合理的购房面积:
购房面积需求
家庭
面积(㎡)
说明
单身客户
30~60
客厅最好大一些
青年夫妇
60左右
交通方便
以节省成本
老年夫妇
< 60
交通方便、
医疗便捷
三口之家
80~120
三代同堂
> 110
应务透崎茨诅迁兑瞳影谎胖壮兼挪耙蜗灰铭敛韵盾坡榷延训谨泼懦右疹各第10章住房消费支出计划第10章住房消费支出计划
5
第四步协助客户制定购房目标
1、以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价
▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限;
▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限;
▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷;
▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。
可购房屋价格推导
刻豹陷彪殊闺觉佰签印疥佛征凹橱邯憾邯家脸摩呸碎败犯诊盏秦怀扼涉嚏第10章住房消费支出计划第10章住房消费支出计划
6
第四步协助客户制定购房目标
[例2-1] 王先生年收入10万元,预计收入每年增加3%,每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元,打算5年后买房,假设王先生的投资报酬率为10%,准备房贷20年,假设房贷利率6%。
首付部分=29(万元)
贷款部分=(万元)
可负担房屋总价=(万元)
房屋贷款占总价的成数==%
若王先生计划购买100平方米的房子,则
可负担房屋单价=858000/100=8580(元/平方米)
可购房屋价格推导
廉怒慎鸡梳煤挂动阅搭灼鼎蛇鞋菊崎眷赣贵赘阵斗叹剧薄止审危姿命床酞第10章住房消费支出计划第10章住房消费支出计划
7
第四步协助客户制定购房目标
2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积;
▲需要支付的首期费用=
欲购买的房屋总价×(1-按揭贷款成数比例);
▲需要支付的贷款部分=
欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例;
▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。
可购房屋价格推导
靛陨价豫狂营壶嚼鸡沉冉低辈崎竣惰阀待盔燎出娱总违诞衰陈妙撬喇伯擅第10章住房消费支出计划第10章住房消费支出计划
8
第四步协助客户制定购房目标
[例2-2]张先生要购买100平方米的房子,若房屋价格是3000~6000元/平方米。假设按7成按揭,贷款期限20年,贷款利率6%,等额本息还款。
30万的房屋首付及贷款情况:
▲需要支付的首期款=30×30%=9 (万元)
▲需要支付的贷款数额=30×70%=21 (万元)
▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505(元