城市综合体运营研究报告.pptx

城市综合体运行
品控中心
城市综合体运营研究报告
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坂田旧改项目
布吉金稻田项目
555新天地项目
南联项目
中航城
华润万象城
金地岗夏村改造
城市综合体运营研究运营研究报告
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城市综合体——商业形态定位
城市综合体运营研究报告
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关键商业形态
家庭服务
家庭时尚
家庭娱乐
辅助商业形态
家庭休闲品
家庭必需品
家庭生活类
城市综合体——商业形态定位
城市综合体运营研究报告
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城市综合体——商业形态组成
5-10%
其它服务
20-25%
餐饮
30-35%
商业零售
30-40%
休闲、娱乐、酒店
城市综合体运营研究报告
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城市综合体——商业零售业态
按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值前提下，才有在商圈开设集中商业可能（临街商业不计入）
零售饱和理论公式：
IRS = C * RE / RF
C： 潜在客户数量
RE： 人均消费支出
RF： 营业面积
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城市综合体——商业零售业态
商业零售业态商业规模设定
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城市综合体——商业零售业态
商业零售业态极限规模测算表
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销售额=购物概率*人口*人均零售开支
商业面积=销售额/单位面积营业额
购物概率测算公式选取赫夫模型公式：
A =S /D
ij
j
a
M
ij
b
S /D
j
a
ij
b
S /D
j
a
ij
b
P
ij
=
A
ij
为商店J对消费者I吸引力；
S
j
a
为商店J规模；
D
ij
b
为消费者I到商店J距离或时间；
P
ij
为消费者I到商店J规模购物概率；
城市综合体——商业零售业态
商业零售业态引力模型
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商业街分析需要处理关键问题
1、商业街长度和宽度
2、商业街辐射半径
3、商业街与平行干道距离
城市综合体——商业街
东京商业街长度普通为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M
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东京商业街长度普通为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M
东京商业街平均宽度
城市综合体——商业街
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城市综合体——商务
城市综合体商务办公容量普通受城市化发展影响，而人均办公面积受区域主导功效和区域主要性程度影响
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城市综合体——商务
城市综合体商务办公面积需要考虑内容
1、城市商务物业供给总量和供给结构
2、城市商务物业需求总量和需求结构
3、城市商务物业供给矛盾分析
4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，经过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）
5、确定城市综合体对城市中心商务分流指数
5、中心商务高度指数确定综合体最终商务容量
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城市综合体——酒店
城市综合体酒店规模估算
E = N * P * L / （T * K）
E ：酒店床位数
N ：整年旅客人数
P : 住宿旅客百分比
L : 平均住宿天数
T : 整年可逗留天数
K : 床位利用率
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城市综合体运行价值
酒店
商务
办公
商业
公寓
住宅
资源平台
商务租客
提升品质
高消费人流
旅游租客
商务消费人流
住家消费人流
提升品质
资源平台
提升品质
商务消费人流
商旅消费人流
城市综合体运行价值主要取决于人流价值链
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城市综合体运行价值
城市综合体综合开发价值链矩阵
强烈
弱或不确定
中立
潜在市场冲突
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城市综合体运行价值
城市综合体综合评价体系
基础评价指标
辅助评价指标
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华润万象城城市综合体运行思索
一期
二期
华润万象城作为城市关键区城市综合体项目为何一