房屋租赁权.docx

摘要
房屋租赁权是一个历史性权利，关于房屋租赁权性质的争论亘古未休，这是由定时代、 特定国家的经济、政治、文化、价值理念等因素综合决定的。随着我国住房改革的深化，人 文精神逐渐渗入当代民法，呼吁立法给予房屋租赁权以物权保护，在当下而言具有。该学说认为，“不动产的租赁使用权本质 应属于用益物权的一种。”他们认为，租赁权固然是基于租赁合同而产生的权利，但不能据 此认为租赁权就是债权。合同创设的权利并非就是债权。地役权和土地承包经营权等用益物 权均是基于合同而产生的权利，刚颁布的《物权法》却认为是物权而非债权。因此，不能说 合同设定的权利就是债权。
（二）评析
从社会发展需要看，房屋租赁权应归属于用益物权。随着社会经济的发展，资源的需求 量越来越大，这就导致了有限的自然资源与人类日益增加的需求之间的矛盾加剧如何处理好 二者之间关系呢？那就是在闲置的物上设定用益物权，用益物权就是为充分利用资源而设置 的。用益物权对缓解资源与需求矛盾有重要意义。正是基于此，许多学者认为，在物权法， 用益物权已成为物权中心，物权法的发展呈现了 “所有”到“利用”的趋势。由于房屋租赁 越来越重要，将房屋租赁权定性为用益物权是社会发展的需要，并不违背物权法定。反而， 将房屋租赁权定性为用益物权是优化配置房屋，解决房屋紧张问题的关键。从房屋租赁权自 身的属性看，支配标的物，可以排除一切人非法干预，债权人只能请求特定人为一定行为。 判断一项权利是物权还是债权，关键是看该权利是否具有支配性，能否对抗第三人。房屋租
赁权具备物权的表征。
二房屋租赁权的保护
（一）我国房屋租赁权保护现状
为保护房屋租赁关系的稳定性，我国的立法做出了种种努力。我国《城市房屋租赁 管理办法》第6条就规定了未依法取得房屋所有权证的，权属有争议的已抵押的未经抵押权 人同意的不得出租。也就是房屋出租人必须是有权处分人。我国《合同法》第234条也规定， 承租人在房屋租赁期间死亡的与其同居的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《城市房屋租 赁管理办法》第11条第2、3款规定了出租在租赁内死亡的，其继承人应该履行原租赁合同。 住宅用房承租人在租赁期间死亡的与其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。从中可 以看出当事人死亡房屋租赁关系仍然可以存在。《城市房屋租赁管理办法》第13条规定房屋 租赁实行备案登记制度。签订、变更、终止租赁合同的当事人应当向房屋所在市县人民政府 房产管理部门登记备案。即房屋租赁合同必须登记备案。
三我国在房屋租赁权保护中存在的问题
房屋租赁权与抵押权的冲突如何解决。抵押权是以抵押物的价值来担保债权人的债权 的实现，是一种使用权。抵押权是用交换价值来担保债权，租赁权是用使用价值来进行收益， 二者可以并存于同一物上。不过，二者在实现其应有的价值时会存在一些冲突。租赁权在先， 抵押权在后，当二者的效力存在冲突时，由于房屋租赁权尚未列入物权，不能基于物权优先 的原则，只能根据“抵押不破租赁”这个例外的原则加以保护，即抵押权的设立不影响租赁 合同的效力，租赁权优先于抵押权。这可能不存在什么问题，关键是设立抵押权以后再设立 租赁权的，二者的效力如何？我国的2000年施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现 后，租赁合