华燕2011年呼和浩特商住综合地块前期定位策划报告.pdf

呼和浩特商住综合地块
前期定位策划报告
谨呈:XX地产
AUG. 2011
第一阶段的研究工作,我们围绕以下三大核心问题展开:
Q1
宏观发宏观发
展层面展层面 1、在2011年限购、限贷全面出台
的大势下,哪种产品在呼市相对可
行?
Q2
市场机市场机
会层面会层面 2、针对本区域市场状况,寻找项目
突破口,突出本案卖点和特色!
Q3
定位操定位操
作层面作层面 3、在整体市场面下,本案定位是
什么?在该定位下各物业配比和
形态又是怎样?
目录
Ⅰ项目本体分析
P4
Ⅱ整体市场分析
P10
Ⅲ初步定位思考
P44
Ⅳ产品价值实现
P68
Ⅰ项目本体分析
项目区域:区域改造力度加大,五年内玉泉区将“洗心革面换新颜”
区位
项目地处呼和浩特玉泉区,毗邻南二环与昭君路交界处,属于四大市辖
城区之一,位于城市西南部。
现状未来南二环沿线
目前周边以棚户区为主,是城市主要的随着政府城市改造力度加大,未来“南
二环板块”将打造为城市新生活区版块
旧城改造区 2011年玉泉区将重点对五里营村、小黑河村、范家营
。
村、辛辛板村及碱滩村进行大规模改造建设。上述五个
“城中村”总户数约 12858户(包括外来人口),总拆迁面
积 ,现有项目占地面积约
方米,总建筑面积约 ,总投资约
。依照玉泉区31平方公里新区规划,陆续引
进大型房地产企业,力争利用 3至5年时间,彻底完成玉
泉区“城中村”改造工作。
周边规划:根据区域用地规划,项目周边未来将以居住类用地为主,生活氛围浓郁,利于本项目
住宅及商业的开发
五里营区块共有重点项目5个,分别为“红星美凯龙”、“秋实卓悦
城”、“万和家园”、“伊利小区”、“瑞景天成”
共有项目6个,分别为“滨河商业街”、“鄂尔多斯城市花
本项目
小黑河村园”、“世源佳境”、“河北荣盛地产项目”、“小黑河村
区块整村改造”、“大库伦村休闲度假酒店”
范家营区块目前已启动拆迁工作,同时履行相关手续。该区块共需拆迁
1500余户,目前已开始动迁工作
共有重点项目2个,分别为“福缘名居”、“天骄花园二
西菜园区块
期”
南八里庄区共有重点项目4个,分别为“龙江华苑”、“恒泰盛都”、
块“内蒙古大学二期”、“紫钰庭院”
共有改造项目7个,分别为“昕雅名苑”、“博地大厦”、
沟子板区块“金业苑”、“沟子板整村改造”、“上国名都”、“南湖
佳远大酒店”、“文创园二期”
共有项目8个,分别为“万盛家园”、“锦绣家园”、“俪
碱滩区块城”、“上上城”、“秀水华辰”、“蓝宇花园二期”、
“金熙嘉园”、“玉泉大厦”
共有项目3个,分别为“塞外名苑”、“洪兴物流园”、“金
辛辛板区块信地产”
交通及公共设施:项目紧邻城市主干道及次干道,交通便利;教育及医疗设施密集,具备较好的
先天开发条件
A 周边主要配套服务设施
1 1. 呼和浩特第六中学 A. 通达长途汽车南站
2 2. 呼市第三职业中专 B. 北京佑安医院呼市分院
路 3. 呼市二十七中 C. 呼市第一医院
二环
3 南 4. 内蒙古广播电视学校 D. 呼市三空正骨医院
B
5. 内蒙古大学
C 4
昭君路现状
世纪五路项目地块昭
(规划) 君
路
D
主干道
5
次干道
交通
•项目北侧毗邻城市重要交通主干道南二环路
•东、南两侧紧邻城市次级干道,宽50米双向四车道
地块条件:地块较为方正,
目
本项
土地性质商住综合用地,配比待定
占地面积
容积率上限
政府其他要求政府要求项目设置300套回迁房,面积在90-120㎡之间
通过对项目的初步分析,本项目的属性为
区位属性项目属性
¾ 处于大规模城市改造片区,未来前景看好。¾ 地块方正
¾ 周边规划以住区开发为主,未来将形成城市新兴居住¾ 紧邻主干道
区,支持项目发展。¾ 高容积率,具体待定
¾
¾ 交通通达性好、便捷度高。¾ 商住配比待定
¾ 目前区域现状较差,仍以棚户区为主。
首要问题
在诸多不定因素下,先从市场面寻找本案主体物业!
Ⅱ整体市场分析
a. 宏观市场分析
b. 微观市场分析