2011年11月深圳宝安鸿基·草埔项目市场调研暨产品定位报告.ppt

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宝安鸿基草埔项目
市场调研暨产品定位报告
鼎泰投资咨询 2011年11月
谨呈:深圳市鸿基房地产有限公司
定位纲要
1
背景分析
2
宏观房地产市场分析
4
项目定位
3
区域房地产市场分析
5
客户与产品定位
宏观市场
1
城市概况
2
产业经济
1
别墅分布别墅供应别墅特征客户分析案例结论
普通住宅分布在售情况价格分析客户分析案例结论
背景分析
1
城市概况
2
宏观经济
1
宏观市场总结
4
3
政策环境
历史沿革
“深圳”地名始见史籍于1410年(明永乐八年),于清朝初年建墟。当地的方言客家话俗称田野间的水沟为“圳”或“涌”。深圳正因其水泽密布,村落边有一条深水沟而得名。深圳又称鹏城。
757年,将宝安县名改为东莞,县治从南头移到今天的东莞市。今天的南头城为1394年广州左卫千户崔皓在原旧城址上修建的“东莞守御千户所城”。
1573年,从东莞县又分设新安县,以该所城为县城。
1842年7月至1898年4月期间,中国清政府与英国相继签订《南京条约》、《北京条约》和《展拓香港界址专条》,港岛、九龙和新界割让、租借给英方公里土地中,,深圳与香港从此划境分治。
1980年8月26日,全国人大常委会批准在深圳设置经济特区,现在,该天也被世人亲切的称为“深圳生日”。
2004年,深圳成为无农村的城市。
1 宏观背景市场分析城市概况
深圳市,又称为“鹏城”,位于位于珠江三角洲东岸,与香港陆地相连。中国南方珠江三角洲东岸,隶属中华人民共和国广东省,是中国第一个经济特区,经国务院批准于1980年8月26日正式设立。全市土地总面积为1953平方公里,深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市,创造了举世瞩目的“深圳速度”。中国社会科学院发布的《2009年中国城市竞争力蓝皮书:中国城市竞争力报告》对全国294个地级以上城市综合竞争力2008年度排名显示,深圳位列第二。
1 宏观背景市场分析城市概况
深圳是中国口岸最多和唯一拥有海陆空口岸的城市,是中国与世界交往的主要门户之一,中国最大的对外贸易基地,外贸出口连续13年超过上海居全国第一,有着强劲的经济支撑与现代化的城市基础设施。深圳的城市综合竞争力位列内地城市前列。深圳已经建设成为中国高新技术产业重要基地、全国性金融中心、信息中心和华南商贸中心、运输中心及旅游胜地,现代化的国际性城市。深圳与上海、北京是国内公认的内地三大金融中心。
1 宏观背景市场分析城市概况
深港交通衔接方面,深圳提出“十二五”期末,将总计布设各类口岸16个,其中航空口岸1个,水运口岸7个,铁路口岸4个,公路口岸4个。“规划”显示,新建口岸将同步建成交通接驳设施,完善福田、深圳湾等既有口岸交通接驳设施,完成皇岗及文锦渡口岸改造工作;加快东部通道、沿江高速建设,完善高速公路跨界货运通道建设;推进皇岗路、沙河西路快速路改造,建立跨界客运集疏运快速道路体系。
交通网络配套全城覆盖
空港:“十二五”期间,深圳将实施“珠江战略”,促进江海联运,与广东境内所有中小港口寻求合作,形成“干线港-支线喂给港”的结盟关系。航空方面将完善深港机场水上交通服务。
公路:将深圳市公路客运枢纽分为客运主枢纽站、一般枢纽站及辅助客运站,其中客运主枢纽站及一般枢纽站构成深圳对外公路客运的主体。规划期末,共形成福田客运站等12个客运主枢纽站和盐田客运站等7个一般枢纽站。
铁路:至规划期末,通过高速铁路建设,将深圳的3小时铁路交通圈扩展到长沙、厦门一带,将5小时铁路交通圈扩展到武汉、福州一带,12小时到达京津地区。
1 宏观背景市场分析城市概况
1 宏观背景市场分析宏观经济
武广概况:中国大陆2005年开工的线路最长、投资最大的客运专线,北起武汉新火车站,南到番禺广州新火车站,,总投资约1166亿元。
建设目的:客运专线的目的,是为了缓解京广线的巨大客运压力。武汉到广州时间由原来的11小时缩短到3小时,长沙到广州的时间由8小时缩短到2小时。武广客运专线建成后,老武广线将主要承担货运,客流则由武广客运专线承运。这将极大地缓解京广铁路干线的运输压力,客货运输的紧张局势也将得到较好缓解。
建设基础:将对我国铁路客货分离、缓解运能不足产生重要影响;同时,打通中国大陆南北轴,连接各大经济圈。
武广客运专线的建设,是我国铁路发展的一个重要里程碑,标志着中国大陆“新速度”的开启
“十二五”期末,轨道二期工程按计划已进入初期运营阶段,轨道三期工程的11号线将建成通车,形成6条线路、总长约227公里的城市轨道网络。根据规划,深圳市轨道二期和三期工程将在未