房地产内江世纪滨江项目营销策划方案.docx

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房地产内江世纪滨江项目营销策划方案
房地产内江世纪滨江项目营销策划方案
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世纪滨观念落后，是内江房地产市场相对落后的原因。
2）单个项目开发规模小，缺乏代表性项目
内江市场上以往的房地产项目规模基本上都只有几亩，二三十亩的楼盘就已经属于大盘，并且数量较少，随着近年来房地产市场的发展，进入2006年之际，内江正逐步进入大盘时代，涌现出一些真正意义上的百亩大盘。但由于开发水平不高，长期以来，内江还没有一个真正意义上能够从区域、品质、理念等方面代言内江人居水平的标志性楼盘出现。
3）消费旺盛，供应不足，高端消费难以满足
目前内江住宅项目的价格一般在1500～1700元/平方米之间，价格水平明显低于一级城市以及许多同等级别城市。
内江的房地产总体供应量较低，受开发水平和规模的制约，致使没有出现真正意义上的高品质大型楼盘，从而使内江的楼盘之间的档次差距不大，价格分级不大，高端消费远远得不到满足。
4）区域决定楼盘价格，市场呈现牛市特征
内江市场的房地产项目的定价主要是取决于项目所处的区位，市中心繁华区域，临江风景优美的区域的楼盘价格最高；整个内江房地产市场呈现出牛市特征即楼盘的价格水平与开发时间的早晚有一定的关系，新开发的楼盘较之开发较早的楼盘价格要高。
4、项目区域典型样本楼盘调查研究
鉴于内江二级城市规模有限，因此，从市场竟争的层面来看，目前在售楼盘与本项目之间存在竞争关系。为了充分掌握切实详尽的市场资料数据，我们对内江新老城区的楼盘样本进行全方位的调查与研究，并针对性地从中筛选出目前在售、具有主要竞争意义的五个典型楼盘为样本，为项目的启动提供市场依据。
典型样本区位图
五个楼盘样本的基本情况调查如下表：
项目
名称
项目
地址
建筑面积
(㎡)
产品形态
主要特征
及推广点
户型
（㎡）
销售价
(元/㎡)
新上城
玉溪路
24000
高层电梯
精装修升级版小户型
41～100
均价1970
灵秀清风苑
上南街
13800
电梯
68～145
均价1700
绿色港湾
市中区滨江东路口
13000
电梯
地段、江景
80～140
均价1800(一期)
7000
多层
地段、江景
80～260
均价1950(二期)
俊麟大厦
玉溪路
30000
高层电梯
舒适实用的城市居家
65～140
均价1600
西雅图
大千路
110000
纯多层
万平米主题水景观、会馆
72～180
均价1600
5、购房客户需求调查研究
要了解消费者的住房需求就需要对其需求进行细分。对消费者购房需求的调查研究具有丰富的内涵，包括购房者的购房目的、购房所要考虑的主要因素、消费者的消费能力以及倾向等诸多主要方面。
1）购房目的及动机
消费者购房本身有其目的和动机，是出于何种原因而消费，是为自己居住、是投资，是首次置业、是为改善居住条件的二次置业等等。
根据对样本楼盘的调查,以自住为目的的购房者占大多数, 只有不足20%的投资性购房;而以改善居住条件的置业者在购房者中占有绝大多数, 改善居住条件是整个内江住宅市场最主要的消费需求。
2）产品要素对购房的影响度
了解哪些因素对消费者购房有影响、哪些因素是消费者所看重的以及对消费者的影响程度是我们最为关注的。我们根据抽样调查的资料绘制出消费者影响因素指数图如下：
从消费者影响因素指数图可以看出，品牌、环境、规模、配套、户型、价格是影响消费者选择的几个最重要因素。
关于品牌：鉴于整个内江目前没有真正意义上的品牌楼盘，可随着广汇、新上城等楼盘的成功上市，购房者对品牌概念的认识正在不断深化，品牌楼盘的市场接受度逐渐提高，品牌对项目销售的影响日益重要。
关于规模：整个内江的房地产开发在西雅图之前几乎是小盘，谈不上规模。大盘西雅图的成功开发初次冲击市场对规模的认识，使人们意识到大盘规模对提高居住品质、改善生活环境的重要性。
关于环境：居住环境是购房者最为关注的，从广汇品牌成就于环境可知消费者对居住环境的向往，尽管目前消费者对环境的诉求谈不上真正意义上的认识（因为直到现在，整个内江没有真正意义上的环境营造）。
关于配套：整个内江的楼盘因受限于楼盘规模和开发商实力，所有项目在社区配套的规划和建设方面可以说几乎是空白，房地产开发只是停留在提供住的基本功能上，而生活本身的多姿多彩和高尚生活所需的其它需求，业主却难以得到满足。
关于户型：根据调查，整个内江住宅的户型分布主要以75～99㎡套二、120～149㎡套三为主力户型，尤