房地产行业市场分析报告.docx

Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
房地产行业市场分析报告
【研究观点】
多城市1月交易量创历史同期新高，上半年一二线城市将量价齐升
近期，包括恒大、工作会议则表述为“保持物价总水平基本稳定，促进经济持续健康发展”。
2、全年GDP增%创三年新低，创2009年一季度以来新低
2012年全年国内生产总值约万亿元，增速为%，较2011年全年%的增幅回落个百分点。从环比看，四季度国内生产总值增长%。分季度看，一季度同比增长%，二季度增长%，三季度增长%，四季度增长%。其中四季度较三季度回升个百分点，扭转此前连续七个季度增速回落的态势。投资加码、消费好转和房地产市场回暖对稳增长起到了重要的作用。预计2013年“稳增长”力度将不会减弱，甚至会超过2012年，我国经济有望继续延续回升势头。
3、全年投资增速%，基建推动成为经济四季度回稳主要推手
2012年全年，全国固定资产投资（不含农户）万亿元，同比名义增长%（扣除价格因素实际增长%），增速比1-11月份回落个百分点，比2011年回落个百分点，虽有所趋缓，但仍保持高位运行态势。从项目隶属关系看，政府主导的基建投资对投资增速企稳贡献较大，2012年国家多次增调铁路建设投资规模，全
年累计完成固定资产投资亿元，比2011年增加亿元，未来跌路建设和城市轨道建设仍是基建投资的重要部分，预计2013年固定资产投资增速仍会保持较高增速。
4、1月PMI走低，春节假期因素造成阶段性回落
2013年1月中国制造业采购经理人指数(PMI)为%，连续4个月保持在50%以上，显示宏观经济正在稳步增长。值得一提的是，1月制造业PMI数据较2012年12月回落个百分点，出人意料地出现回落。我们认为：春节将至，中小企业陆续放假，农民工也开始返乡，受此影响生产指数回落个百分点，就业指数也回落个百分点，从49%下降到%。这是节假日因素引起的，不足以作出就业压力扩大的判断，只是阶段性而非趋势性现象。整体而言，当前的经济运行保持稳健的基本格局。
中央地方财政分配改革酝酿中，国土部警告二三线供应风险
1、财政部：中央地方财政分配改革酝酿中，长期利好房地产市场健康发展
1月16日，审计署发布2013年第一号公告，根据此份公告，财政部已初步拟定从四个方面入手，以便理清达中央及地方各自的事权与财权。一是清理中央政府和地方政府间收入划分；二是优化转移支付结构；三是逐步健全统一完整的政府预算体系；四是结合完善政府会计制度。
四大内容的实施都有利于缓解地方政府的财政窘境，第一项举措具体划分中央与地方各自的收入与支出比例和范围，明晰各自的财权与事权，根据事权越大，财权越大的原则，增加地方财政在财政收入划分上的比重，有利于地方财政的充盈；第二项举措主要优化了中央或上级政府对下级政府的补助，有利于减轻地方政府在维护基础公共设施及医疗教育上的资金压力；第三、四项举措完善了预算体系，对财政收入及支出做出更缜密的计算，以杜绝不必要的突击花钱和乱收费情况。
2、国土资源部：个别二三线城市存在供应风险
1月末，国土资源部法律中心、信息中心联合发布报告称，去年二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定的供应过量风险，需要制定差别化的供地政策。对2013年土地市场形势，报告表示，土地供应总量将会保持稳中有增态势，但结构调整加速会带动基础设施用地和工业用地需求持续上升，尤其是中西部地区，未来土地需求仍然较大。可以预见的是，2013年国土资源部对二三线用地的审查将更加严格，同时伴随着产业结构调整的推进，工业用地的需求将会增加。
3、深圳：土地政策再创新，集团工业用地可直接入市
1月18日，深圳市政府召开新闻发布会，宣布了优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件，包括一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》和六个附属文件。其中提到工业用地可申请进入市场流通，给集体土地在市场上流通提供了可能，为深圳集体土地的市场化开了个口子。
事实上，深圳在2004年前后就实现了城市化，在这个过程中产生了部分权益有争议的土地，政府拿不回、集体用不了，是极大的土地资源浪费；同时，部分深圳原农村集体经济组织继受单位将土地用于低端厂房建设、廉价出租，根据相关统计，深圳龙岗区和宝安区存在较多旧工业区，其中需要更新改造的面积近2000公顷。在这种背景下，深圳新的政策出台将缩减土地权属的“灰色地带”，进一步促进土地资源的盘活，为产业升级转型提供充足用
的空间。而随着深圳产业升级，产业配套住房也将随之得到发展，长远来看，对房地产市场而言是利好信号。
1月土