土地一级开发成本测算培训.ppt

土地一级开发项目成本测算
北京京投土地项目管理咨询股份有限公司
二零零六年五月
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前 言
《北京市土地一级开发及管理培训教材》作为对当前北京市土地一级开发模式和体系的系统梳理、归纳和总结，目的是推动土照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（～2元/平米不等 ）。
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（一）项目前期费用
6. 地震影响评价分析费用
→2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令第323号公布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据原北京市物价局2002年9月18日京价(收)字[2002]361号文件《关于地震安全性评价收费标准的函》的有关规定进行核算。
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（一）项目前期费用
7. 地价评估费用
→1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”1997年12月1日北京市物价局发布了京价(房)字[1997]第398号文件《关于房地产中介服务收费的通知》 ，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定“房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制 。
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（一）项目前期费用
8. 工程设计费及施工图审查费
→ 工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合项目实际情况测定。
→ 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日，建设部134号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。北京市可执行市规发[2001]761号《关于开展施工图设计文件审查工作的通知》中第五条“审查收费：在国家正式下达施工图审查收费标准前，北京市的施工图审查单位暂按国家发展计划委员会计价格[1999]1283号文件中《工程咨询人员工日费用标准》执行。”
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（一）项目前期费用
9. 招标代理服务费
→ 原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知 计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。
→ 我们据此编制了招标代理服务收费速查表，可以方便快捷地查取收费金额。
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（一）项目前期费用
10. 工程保险费
→ 建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推进建设工程质量保险工作的意见》建质[2005]133号 ，指出：“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”。可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险（雇主责任险）、设计责任险、工程质量保修保险和建筑（安装）工程一切险。但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的1%左右，第三者责任险按比例投保。但2004年11月中旬进行的北京地铁4、5、10号线建安险及第三者责任险合同费率却是5‰左右。2005年深圳地铁项目中，工程质量险和运营初期的运营险合计也低至投保金额的5‰，可见目前保险业竞争是相当激烈的。因此在项目前期阶段，要准确估算工程质量保险费是很困难的，可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。
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（二）征地、拆迁费用
包括：
征地补偿费用
拆迁补偿费用
房屋拆迁评估费
拆除工程费用
古树保护及文物古建修护、还建费用
其它
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（二）征地、拆迁费用
1. 征地补偿费用
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