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[W]情景洋房专项研究
产品解读
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解读二：新颖的入户方式
情景洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享花园美景的同时保证安全性与私密性。二至五层则通过北入口楼梯进入家式和退台式多层住宅方式。后来，万科深圳公司率先将关于退台式多层的住宅形式付诸实施，取名“花园洋房”并受到买家认可，于02年取得了该产品的设计专利。
产品名称：情景花园洋房产生时间：2002年专利归属权：万科企业股份有限公司：吴志群
万科开创全国先河，98年开始提出新的设计理念
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客户需求的变化
居住品质和品味
提高
景观环境可达性
邻里生活融洽性
居住空间多样性
情景洋房
对多层住宅设计的提升
变化
需求
需求引导
2
客户对于提高居住品质和品味的需求引发新的居住设计理念思考
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情景
提供生动的界面跟城市开放空间对话
让居住者尽可能的接近自然与邻里
洋房
与西方某种传统居住方式相似，空
间感强，舒适度高
中轴线
理念模型
2
建立在生动而开放的空间上，提供与外界对话的可能
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2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
5+1层
4+1层
3+1层
情景房
入户花园
错层设计
1层带地下室
2层带地下室
楼层多样化，从最初的“4+1”，增加了“3+1”“5+1”层
采用错层设计，功能分区更加合理
增加了情景房、花园入户的设计，一、二层设置地下室
江南第一层
金域中央
万科城市高尔夫
中惠沁林山庄
深圳万科第五园
深圳万科城
天津万科水晶城
武汉万科四季花城
北京万科青青家园
深圳万科四季花城
产品演变
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从万科的专利产品开始，现在已成为住宅的主流设计理念
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适当调控情景洋房的开发量，不断提升楼盘品质，市场前景看好
居住氛围符合中国文化和****俗
居住氛围符合中国国情，其社区环境优美，建筑特点突出，文化氛围浓郁，邻里关系亲近，足够大的楼间距，一流治安都与中国的传统文化和风俗****惯相吻合，而且堪比别墅品质的花园洋房却有着仅仅略高于普通住房的价格，竞争潜力较大
市场前景
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中产阶层壮大，住宅品味提高
城市中产阶层不断壮大，他们对于对于住宅品味和意境的要求越来越高，住宅消费理念已从满足基本需求转到了追求舒适和品味的高度。普通的住房档次太低，别墅又高高在上，而情景洋房较好的满足需求
消费心理上满足崇洋和显阔之需
中国人向来有崇洋和显阔的心理特征，处于中间体的广大中产们这种意识更为强烈。情景花园洋房凭“洋”“阔”二者兼而有之的优势备受青睐
别墅用地严控，情景洋房发展潜力大
，别墅供应量将会大大减少。作为自然资源享受度较好的情景洋房，有比较好的发展空间
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市场竞争加剧，价格稳中有升
发展趋势
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由于中产消费群体的庞大需求，会继续刺激增量市场的不断增加，情景洋房比较时代已经来临，随着消费者对产品的不断了解及消费理性回归，情景洋房产品会同时面临同类产品和替代产品的双重竞争，竞争激烈程度有增无减。
从长远考虑，随着土地稀缺性日益凸显，情景洋房等低密度产品的土地成本会逐渐增加，其价格会在平稳的基础上适度增长。
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处于小区的中轴地带，城郊化成为主流
发展趋势
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由于万科项目多集中于“城乡结合部”的特点，情景洋房通常也位于此处的成熟小区内。他们往往集中在小区的中轴地带，小区的公共开放地带附近，是小区内外交流的集中区域，开放的形态使其成为连接小区于外部的纽带
城郊区域以景观、生态、土地优势等得天独厚的条件吸引着情景洋房等低密度产品来此“安家落户”，尤其对适用土地面积少的城市则更是如此，所以短时间内情景洋房建设仍将保持城郊开发密度大的特征。但情景洋房稀缺和便利的双重特质决定了上述原则并非是一成不变的。
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市场再次细分，风格更为多样
发展趋势
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消费者理性回归、竞争态势的加剧，势必会使情景洋房进入市场细分时代。大众型的项目将很难得到市场的青睐，独特性、稀缺性、唯一性、不可复制性等特点才更具有竞争优势。
市场细分下会形成各种风格、各种类型的产品供消费者选择。比如时下东南沿海一带比较流行的主题式情景洋房，情景型花园洋房，度假型、尊贵型的情景洋房等等，选择余地的扩大，产品品质的