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商品房买卖
随着中国房地产市场的蓬勃开展、房地产法律法规的不断完善、广阔消费者维权意识的不断增强，通过对2023、2023年西安仲裁委员会受理商品房买卖合同纠纷的梳理，2023年西安市商品房买卖合同纠纷呈现以下几个特点：
　　工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。〞?城市房地产开发经营管理条例?、?商品房销售管理方法?也都明确规定，商品房需竣工验收合格后，方可交付使用。
　　值得注意的是，2000年1月10日?建设工程质量管理条例?实施后，对建设工程的竣工验收的方法和程序进行了较大的调整，现有竣工验收的方法和程序为：施工单位在完工以后向建设单位〔即开发商〕申请竣工验收，建设单位认为条件成就组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收，验收同时必须邀请建设质量监督部门对验收进行现场监督。验收过程完成后，建设单位和工程质量监督部门分别向建设行政管理部门提交?建设工程竣工验收报告?和?建设工程质量监督报告?，然后在规定的期限内〔分别为竣工验收合格之日起15日内、工程竣工验收之日起5日内〕向建设行政管理部门提交进行备案。工程质量监督部门和建设行政管理部门认为建设单位组织的竣工验收各方面都符合法律法规的规定，出具?房屋建筑工程、市政根底设施工程备案告知书?，建设单位最终取得取得?竣工验收备案表?。
　　〔2〕消费者购置商品房过程中可以将开发商取得?竣工验收备案表?作为合同约定的交房条件。通过上述分析，开发商取得?工程竣工验收报告?与取得?竣工验收备案表?之间尚有一定的时间差距，因?工程竣工验收报告?系开发商自行组织，在验收的过程中还有质量监督机构对验收过程进行监督并向建设行政管理部门提交?建设工程质量监督报告?的过程，建设行政管理部门对验收也有一个监督管理的过程。竣工验收过程是否真实、程序是否合法，是否有违反国家有关建设质量管理部门的质量管理行为尚需建设行政管理部门作出判断，如果发现验收过程中存在问题还要重新验收。只有这一过程中没有违反规定的行为，才可取得?竣工验收备案表?。依据?建设工程质量管理条例?第49条的规定，开发商要想取得?竣工验收备案表?不但要经工程竣工验收合格，还需取得规划、消防、环保等部门的单项验收合格。
　　对消费者而言，接收取得?竣工验收备案表?的房屋风险最小。?商品房买卖合同示范文本?第八条
“交付期限〞条款对交付条件的约定共有5种，其中第5种可以由消费者与开发商自行约定，建议消费者选择第5种并明确约定为“该商品房经竣工验收合格，并取得建设行政管理部门出具的?竣工验收备案表?〞。
　　2、消费者应该如何接收开发商交付的房屋？
　　案例2中王先生之所以败诉，除了在签订合同过程中未能有效防范风险外，另外一个重要原因就出在接收房屋过程中，没有注意开发商在交付房屋程序上存在的不当之出。开发商要求的交房程序为：验明消费者身份→结清房款和办理房产证的相关费用→在开发商提供的?入伙凭证?上签字〔明确约定房屋“现已交付使用〞〕→现场验房→在?业主入伙验房单?上签字→领取钥匙→领取?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?、签署?前期物业管理效劳协议书?等文件。概括而言，就是消费者首先交清全部费用，然后在?入伙凭证?或?入伙协议书?上签字〔该类文件一般开发商提前已经印制完成，明确约定房屋“现已交付使用〞，消费者一旦签字，在仲裁过程中开发商会以房屋已经实际交付使用进行抗辩，消费者可能丧失拒收房屋、主张迟延交房违约金的权利，此时仅能主张开发商继续履行合同并承当交付不符合合同约定的违约金，陷入被动。〕，最后才是消费者实际现场验房、领取钥匙并领取?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。局部消费者在向陕西永嘉信律师事务所咨询过程中朴素地举例，如果在商场购置一件商品为例，消费者在从未看过商品的情况下，出卖人先让消费者交清全部货款并在收货单上签字认可商品已经实际拿到，然后才从柜台下拿出商品告诉消费者
“这就是你买的商品〞。此时消费者才有时机仔细查验商品是否存在质量问题，是否有?合格证?，假设消费者此时发现衣服存在质量问题，或没有合格证，非常被动。消费者认为开发商单方面制订的房屋交接程序无合同依据，对消费者有失公平。
　　目前，商品房预售合同均采用网签，采用的?商品房买卖合同示范文本?第十一条“交接〞条款对交接程序的约定并不明确。陕西永嘉信律师事务所在承办或接受咨询的案件中发现，绝大多数消费者在合同签订时对交接程序的约定并未充分重视，在交接过程中开发商又承诺验房过程中出现问题立即安排人员处理，故九成以上消费者均按照开发商的交