绿洲鑫苑项目定位报告.docx

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绿洲鑫苑项目定位报告
绿洲鑫苑项目定位报告
目 录
第一章 项目概况 ……模是城市规模、人口数量及开发量三者之间比，与省内其它地市相比，而不是具体数值的大小。另外规模大还体现在大盘大量的出现，据了解目前漯河规模在300亩以上的项目已经出现5—6个，如：松江新城、文萃江南、双汇国际花园、银鸽新苑、柳江新城、开源森林山庄等。
2、市场开发不规范
虽然漯河的房地产经过近几年的发展已经取得非常大的成绩，但是市场开发还存在很多不规范的地方，如：经济适用房虽然享受政府优惠政策但与普通商品房销售范围一样没有任何限制；还有国家早已取消的单位集资建房在这里却非常普遍；另外还存在证件办理、收费等方面的问题。这些不规范的开发行为对房地产市场的开发冲击很大，尤其是正规商品房市场。
3、供求不平衡
通过几天的调查我们发现漯河的地产市场存在一定的供求不平衡问题，供求不平衡的主要表现四个方面：一经济适用房供应量过多，形成经济适用房和商品房供应比例不协调之间的矛盾；二是单位集资建房过大与商品房供求之间的不平衡；三是整体市场投放量大与消费者实际需求；四是投资与居家之间比例不平衡。
4、产品设计新颖
通过对一些楼盘调查发现，一些项目在产品设计有很大的新颖性。新颖主要表现在三个方面：一是建筑造型、色彩及线条，尤其是现代建筑风格线条运用非常时尚、亮丽；二是户型设计及细节处理非常新颖，如：错层空间布局、无遮挡阳台设计等；三是景观设计，如：双汇国际花园将1000米沿河绿化带拥有小区内部，成为社区绿化一部分。
5、低价位运行
漯河的房地产市场虽然发展比较快、开发量、社区规模都比较大，但是销售价格还处于低价运行状态。调查发现均价在1000元/平方米的项目占有较大的比例，这与其它地市销售价格还有一定的差距，如：洛阳的1700元/平方米、南阳1300元/平方米等。
楼盘个案分析
东都银座·颐苑
项目概况：位于双汇路烟厂花园斜对面，总占地40余亩，共有12栋楼组成，其中一期6栋多层已接近现房，销售已经达到80%多，二期7栋多层预计05年开发。
主力户型：二室二厅：86 m2；三室二厅：115 m2、125 m2、136 m2、138 m2、140 m2，部分三室二厅户型顶层退出露台变为二室二厅。
销售价格：1F：1500元/ m2、2F：1500元/ m2、3F：1500元/ m2、4F：1350元/ m2、5F：1100元/ m2、6F：720元/ m2。
香榭里花园
项目概况：位于烟场花园南（原军分区），共有18栋多层组成，总建筑面积近10万平方米。分两期开发，一期共有7栋多层，目前已经主体已经接顶，二期计划05年开发，销售率达到60%。
主力户型：二室二厅：89 m2、99 m2；三室二厅：112 m2、123 m2、137m2，四室二厅：157 m2。
销售价格：1F：1450元/ m2、2F：1280元/ m2、3F：1380元/ m2、4F：1280元/ m2、5F：1080元/ m2、6F：770元/ m2。
文萃江南
项目概况：项目位于柳江路西段（距107国道50米左右），总建筑开发面积26万平方米，属于经济适用房。共分三期开发，一期全部售完、二期已成现房，销售率在70%左右，三期计划05年开发。
主力户型：二室二厅：9 4m2、96 m2；三室二厅：118 m2、122 m2、135m2、四室二厅：160 m2。
销售价格：1F：996元/ m2、2F：1060元/ m2、3F：1060元/ m2、4F：980元/ m2、5F：796元/ m2、6F：816元/ m2。
华东世纪新城
项目概况：位于海河路与崂山路交叉口向北100米路，总建筑面积4万平方米，共有17栋多层组成，分两期开发，销售行使一般。
主力户型：二室二厅：88 m2；三室二厅：122 m2、136 m2、199（三错层）；四室二厅：151 m2；部分四室二厅顶层变为二室二厅，带大露台。
销售价格：1F：996元/ m2、2F：1060元/ m2、3F：1060元/ m2、4F：980元/ m2、5F：796元/ m2、6F：816元/ m2。
碧桂嘉园
项目概况：位于长江路与华山路交叉口（漯河大学西临），总建筑面积2万多平方米，共有4栋多层组成，销售形式一般。
主力户型：二室二厅：93m2；三室一厅：124 m2；三室二厅：133 m2、134 m2、135 m2、144 m2。
销售价格：1F：1390元/ m2、2F：126