某某银河·天启花园营销策划方案.docx

某某银河•天启花园营销筹划方案
中海 塞纳 丽舍
一期11栋 小高层2期 13幢
17万
136
8400（高位景 观房）
6345
8400 左 右
一期06年4月 30日，二期07 年8月30日
一半
开发商品牌
位于鼓楼区汉中门大街2号，处于汉中门大街和凤凰西街交汇处，紧邻秦淮河风光带，离新街口商业中心仅2公里，区域优势十分显著；工程建筑 面积约为8万平米，地下2层，地上2层（商业裙楼）和3幢高层住宅，，住宅主力户型面积为120到130M2。该工程周边 配套设施齐全，莫愁湖公园和汉中门市民广场近在咫尺，西侧紧靠苏果超市，银行等便民商业网点众多；附近有5W、9W、18W、68W等公交线路，地铁2号 线出口就在附近，公共交通兴旺，出行便捷；三幢住宅视野开阔，户户可观景，东侧可观秦淮河风光带，鬼脸城和汉中门市民广场，南侧较高楼层可观莫 愁湖。附近还有南京审计学院、南京晓庄学院以及南京医科大学等高等学府。中小学有29中分校、第四中学和莫愁新寓小学，文化气氛较为浓厚。该项 目设计为剪力墙结构，由二幢板式楼和一幢点式楼组成，为全落地阳台和落地转角飘窗，（日产YKK铝合金窗），配有法国爱迪士家庭呼吸系统和墙面 保温材料，是不可多得的环保型房屋。
该物业为底层商业之上的三幢高层住宅工程，二幢板式楼和一幢点式楼，套型价差明显。大环境优越，但小区规模过小，无社区内景观，地处干道 交通交汇处，过于喧闹。目前已处于工程尾期，现房销售，06年交付使用。该工程05年9月1日开盘，开盘价6600-6800,目前对外均价8000-9000,成 交均价为8100,销售进度为94%,尾盘销售中。
三、某某银河•天启花园工程价值要素综合表
舒适要素
本工程无会所，无社区娱乐、购物、休闲、餐饮场所，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备，但小区毗邻凤凰商贸圈与龙江商贸圈，以及工程 本身配备了近2000平米的商业配套，各项生活配套设施非常齐全；工程处于两大商圈之间，既享受到繁华的配套，又隔离了繁华的喧闹，可为繁华 中的宁静之所。
本工程户型设计合理，充分考虑到了居住的功能性和舒适性，面积为80-140之间，主力面积为100T40平米，两房、三房为主，少局部复式住宅；
小区建有高档的中心景观花园，绿地率242. 78%,集中绿地面积25770平米，环境规划充分考虑到人的因素，为居民提供了一流的心理、情感休闲 的空间，西面规划中的大型市民休闲广场清江广场也为居民提供舒适的休闲场所。
便利要素
生活方便：位于两大商圈之间，购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便；
出行与停车方便：距交通干道距离合适，有数条公交路线经过工程，有充足的停车位，小区内人车分流，机动车位达443个，配比度超过1:1,远高于 周边地区1:；
子女教育方便：幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。
健康卫生要素
周遍无有害气体、烟尘、噪音、辐射污染等，但莫愁湖变电站的存在，增大了本案的销售抗性；
日照充足、通风良好，有完善的供水、供电、煤气系统；
景观要素
外景观：目前没有明显的外景观条件，西面的清江广场正在规划中；
内景观:建筑立面以灰、白及板叶色为主,沉稳、大气、简洁、流畅、富有现代感,拥有大面积中心广场，及精致园林景观，每平方米投入达500-600元， 为南京市最顶级水平（南京目前平均景观投入为200-300元/平米，高档的景观投入如号称南京最好的住宅社区景观小区银河湾花园,500・600元 /平米）。
院内景观:各楼座底层拥有一定的下沉空间，门前考虑了较为丰富的景观绿化。
品牌要素
本案投资商实力雄厚，但某某狼河地产品牌虽已具有一定的知名度，但购房者及行业内的知名度与美誉度有待提升
物业管理要素
本案定位于中高端，将提供与之相适应的物业管理水平，但物业管理公司的品牌知名度有待提升和打造（暂定银河物业）
四、工程价值要素综合评价表
类比工程
均价（元/M2）
舒适要素
便利要素
健康卫生要素
景观要素
品牌要素
物业管理要素
本案可实现废
西城岚湾二期
8000-9000
0
一
—
0
+
0
—
龙凤玫瑰园
8300
0
—
—
+
+
0
0
辰龙广场
6200
+
+
—
+
+
+
+
千秋情园
7500
0
0
0
+
0
0
+
宝船听涛多层
8500
—
+
—
—
—
—
一
海德卫城
8000
0
+
一
—
+
0
0
蔚蓝之都
8100
+
一
—
0
+
0
0
长江之家翰宫
7500
—