湖南长沙省府板块项目定位及设计报告.ppt

湖南长沙省府板块项目定位及设计报告
由NordriDesign提供

几个核心问题点：
A1：已经明确经济指标和大的功能布局，在此基础上的各项产品的设计及说明；
A２：各项产品的产品成本预
项目定位体系
基于企业目标下的天心区政府项目开发整体战略，区域需重新定义：城市的未来中心、CPD和CBD
立足南城区域价值，主动纳入区域价值体系！
高形象、创新、差异化是立足之本，成为领导长沙的商务标杆
成本控制思维，贯彻开发和营销全程
开发节奏把控——以时间换取产品盈利空间
功能转换，写字楼带动整体价值提升，面积（利润）最大化！
区域层面：
占位层面：
运作层面：
核心竞争力：
区域价值+高形象价值提升+创新差异化产品规避竞争！

项目定位体系
项目定位体系
巅峰商务的未来——长沙CPD首席商务社区
——办公、生活、消费、住宿、休闲、娱乐一体化的商务示范区
长沙的商务标杆之作……
项目整体定位

升级性
开创性
核心性
便捷性
生态型
知识型
中央·财智·顶级
三大关键词

项目定位体系
总体形象定位
1、形象目标
城市坐标：项目要承载片区商务中心的功能；同时项目作为南城的代表性项目，还承担着区域核心的城市形象功能；
新城示范：项目以高等级的定位和超前的规划，在全国的新城建设领域内具有非常明显的领先性和示范性，对于新时期的“和谐社会”的建设起到表率作用。
2、市场目标
南城CBD：项目综合功能和核心位置奠定了无可动摇的商务“首府”地位，在长沙商务圈体系中具有独特优势，对于南城的区域辐射基础上有机会分流部分中心城区商务需求。
3、经济目标
利润高点：以土地价值、区位发展潜力和高等级规划为支撑，项目的经济利润具有不可低估的潜力，并且地铁利好对于项目的价值提升将具有非常明显的作用。

项目定位体系
总体运营战略
写字楼市场状况
项目处于非传统商务区，面临传统商务区写字楼的竞争
项目定位体系

写字楼市场状况
进展阶段
项目名称
物业类型
写字楼面积（平米）
项目状态
在售
高升金典
公寓、写字楼
2万
在售
已售
标志长沙商务中心
酒店、写字楼、公寓、商业
2万
售罄
规划中
融城国际大酒店
酒店、写字楼、酒店公寓、行政公馆
2万
建设中
奥林匹克花园
住宅、酒店、写字楼
规划中
写字楼年底或者明年动工
新城国际公馆
住宅、写字楼、商住楼、商业
商住楼3万,办公楼4万 (预计)
规划中
湘府东苑
普通住宅、商业楼
约3万
规划中
湖南立达湘府大厦
写字楼、底商
约2万
规划中
商务综合楼
写字楼、公寓
规划中
规划中
湘府华城
写字楼、住宅
规划中
规划中
天城·华都
写字楼、公寓
规划中
规划中
华盛世纪新城
住宅、酒店、写字楼、公寓
规划中
规划中
莲湖汽配城
住宅、底商、写字楼
规划中
规划中
中信新城
住宅、别墅、公寓

规划中
片区未来写字楼项目较多，虽渐具集群效应，但后续竞争压力大
目前区域在售专业写字楼项目不不多，商务氛围尚未成熟，处于发展阶段；
片区潜在竞争项目较多，主要分布在省府周边的芙蓉路与湘府路，基本上均处于规划中；
项目定位体系

写字楼市场状况
项目定位体系

物业档次
项目
目前或历史销售价格
体量
(平米）
销售状况
销售周期
高档
中天广场
12000元

在售
2019年11月18开盘，目前还剩下
高档
标志商务中心
10000元

售罄
2019年12月23日，销售周期约1年半
普通写字楼
弘林国际
6200

售罄
2019年1月7日开盘，销售周期为1年半
类写字楼
万象新天
5500

售罄
销售周期为1年
市场对中端写字楼物业及商住公寓的类写字楼项目接受度高，销售速度较快，销售周期一般在一年左右；
高端写字楼由于价格过高，销售速度相对较慢，一般销售周期要到1年半甚至更长；
同时顶级写字楼均是在大堂或立面出来之后，客户才相对认可
酒店市场状况
长沙酒店业发达，酒店竞争日趋激烈

项目定位体系
酒店市场状况
沿湘府路韶山路口至芙蓉路口，现在和未来的高档星级酒店有融程“花园”、标志华天、奥林匹克、鑫远、新城国际、上庭苑等， 区域酒店面临巨大的市场竞争
区域酒店日趋增多，未