寒冬商业地产的圈子营销.doc

08寒冬商业地产的圈子营销
在整个地产行业普遍遭遇寒冬的状况下，在大多数开发商遭遇商业项目销售“滑铁卢事件”的困境下，广州道本商业地产方略中心CEO段宏斌主持了位于青岛市卫星城区的即墨商业项目国际展贸城整体筹划和营销工作，如下是项目在街，在十近年之前，这个地方仍然是农田主线没有人，但是目前看一看，十年之后这个区域已经成为了整个青岛的金融街，在这里诸多的银行机构集中在这里，说起商铺的价值，我告诉人们，我们售楼处所在的这个商铺当时买的时候是100多万，到目前我们一年给的租金是60多万，通过这个对比，我们可以看出：如果要投资，投资的原则要紧跟政府规划，政府规划的方向在哪里，将来的公共资源的发展方向就在这里。如果在这里购买的物业，将来的增值空间和发展前景是最大的，也是最佳的。
这个可以作为投资商铺的第一种原则，紧跟政府规划，保证物业将来的增值空间巨大，并且可以给我们带来稳定的收益，这是第一。
第二点，投资商铺我们只投资门头房，为什么？人们懂得商铺非常好，但是商铺投资有风险，风险在哪里？产品设计就是中间的风险，人们懂得，在所有的商铺产品当中，不只是有这样的门头房，尚有什么？尚有大商场，在很大的商场里面有诸多格，里面有诸多的内街，我们不是说这样的商铺不值得买，但是人们仔细的回忆一下，在中国的目前的环境下，真正的做大商场成功的项目比较少，从此外一种方面阐明，如果买里面的商铺，一楼的商铺做不起来，二楼的商铺和里面的商铺是没有价值的。因此说购买商铺，一定要减少我们的投资风险，从产品商铺自身的设计方面来讲如果是门头房价值就最高了，我们目前的售楼处，一年的租金可以收到60多万，我们的左边是农业银行，右边是红领西装，如果说我们售楼处房子卖完了之后，撤离了之后，这个地方尚有会其她的新的商业项目进驻。就算旁边的商场或者是旁边关门了，对它也是没有关系的，由于她自身就是有价值的，因此说投资门头房是最佳的选择。
第三，投资商铺有一种成长的空间，固然我们说商铺较好，但是有一种缺陷，就是商铺非常贵，有某些商铺是3-5万/平方，平民老百姓很也许买不起，就算买得起，但是价格已经透支了将来成长的空间，如果我们今天买了5万块钱的铺，十年之后值8万，但是的时间增值了多少？只增值了60%，为什么？由于时间的发展，你买的时候，已经是高的价位进入市场，因此你目前的价格，已经透支了将来成长的空间，第三个买商铺的原则就是买铺要买成长空间，就是赚钱。
我们说我们买了一种商铺是4000、5000/平米，三年之后，成为一万，我们的投资回报已经增长了多少？就是100%，同样的价值，我们可以投资更多的物业，商铺的成长空间就是我们的赚钱的空间。
第四，我们商铺投资的原则就是买批发铺。其实在我们周边的商铺一种是零售的商铺，一种是批发的商铺，如果说买的门面是一种社区，在社区的上面有一种门头房，买的这个门面，将来干什么？也许可以开一种杂货店，也可以能开一种小餐厅，也可以开一种理发店，开了理发店之后，租金有多少？租金肯定不高，由于卖出去的矿泉水，是卖一支，理一次头发只收10块钱，因此说，自身的经营性质，已经决定了商铺的奉献的租金不会特别的高。东部的租金已经是寸土寸金了，我给人们简介的是批发铺。
我不懂得人们知不懂得中国最贵的商铺在那里？也许人们说在北京、上海、广州，1000/平米已经是非常好的，/平米已经受不了了，但是把这个数字放在批发市场集中的地方，例如说义乌、虎门，那1000、块钱简直就是小儿科，由于在虎门，一种20、30平米的商铺，一种月的租金已经达到30多万的租金，这意味着什么？一平米一种月奉献的租金是1万块钱，这是北京、上海、广州最贵商铺的十倍、几倍，而它自身的确是一种小的地方的一种小的都市，今天给人们带出的一种什么？批发物流的商铺，为什么说批发物流的商铺比零售的商铺赚的更多？一方面，批发的商铺面积不是很大，也许商铺只有5、6平米，但是一年的营业额，也许达到1000万，也许摆的商品不多，但是背面也许是一种工厂，你去批发市场看人家拿货，人家不也许买1、2件，整个浙江义乌商铺面对的是80多种商铺，因此说拿货的也许是集装箱，因此说批发商铺背面不是一种零售商，背面也许是一种工厂，它能给我们发明非常高的价值。
说到这里人们就明白了，为什么批发性质的商铺，能有这样的投资空间，相对于目前的商铺来说，我们觉得在诸多的商铺产品中进行选择的话，批发商铺是我们最佳的投资选择。
因此最后我们做的一种总结，“紧随政府规划是方向，投资门头房没商量，商铺价格决定后来的增值空间，批发商铺是最佳的投资选择。”
我们把我们的目光放开，放在环渤海经济圈中，我们中国的经济发展遵循渐近的发展方略，我们在80年代初期的时候，开发了珠三角经济圈，以深圳为代表的经济圈，它也是我们初期的一种实验点，在经济圈当中，浮现了