园区项目商业计划概要和相关工作研讨.pdf

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• 银行融资环境处于紧张期
金融环境不
客户融资（用于购房）有难度
佳
• 国有股影响部分股权融资工具的应用，如与地产基
项目股权融资有难度 金合作；但却不能抛弃国有股，否则影响政策page 5
难点：能力 原因
科技园既是房地产，又超越房地
产，工作复杂性和难度高于房地产 科技园的国际定义：房产为基础，通过提供技术
商贸板块既是房产，更是商贸；并 来源、科研服务和其他服务，促进技术密集型企
处于一般商业地产所没有经历的地 业成长
段，复杂性大为提高
能力门槛高
于房地产 房产方面：对产品定位、价格定
位、财务预期、营销举措、工程建 缺乏房地产实务经验
设的判断易失准
科研服务方面：需提供专业、廉价 廉价甚至免费的科研服务、科研基础设施，是新
甚至免费的“午餐”，增加成本 技术成长的不可缺乏的路径
人才环境不 房地产业重新洗牌，使高水平房地产公司吸引力
人才向高水平房地产企业集中
佳 大增；杭州已汇聚一、二梯队房产企业十余家
“生地”变“熟地”的过程中不可控因素多，谈判量
“ ”
是 生地 工程建设难度增加 增加，交叉工程多
正面案例：杭州滨江区、上海张江，生活人口与办公人口同步集聚，使园区开发比较顺利。
杭州下沙，以往缺乏生活和商务功能，近年来大力调整，科技园区已经起步。
负面案例：北京“非中心”离人口密集区稍远，且首期功能单一（仅办公楼），使招商一度受阻。绝密
项目方案正如化学品配方，请各位领导务必保密
二、创造可行性二、创造可行性认识机会认识机会认识机会 page 7
国际机场二期建设国际机场二期建设
●● 将成为全国将成为全国66个双（及以上）跑道机场之一，为开拓大规模流动人口提供了机遇个双（及以上）跑道机场之一，为开拓大规模流动人口提供了机遇
地价优势、面积优势地价优势、面积优势
●● 为建立与众不同的差异化产品提供了机会为建立与众不同的差异化产品提供了机会
能力方面虽有明显的弱，也有相对的强（见下图分析）能力方面虽有明显的弱，也有相对的强（见下图分析）
●● 弱的部分并非高不可攀弱的部分并非高不可攀
●● 强的部分对于科技园区开发至关重要强的部分对于科技园区开发至关重要
• 未形成房产能力体系，是能力建设的关键； • 我们比较容易理解和操作；
• 房地产行业相对比较成熟，比较容易学**** • 有一定资源
科技园定义：房产为基础，通过提供技术来源、科研服务和其他服务，促进技术密集型企业成长
• 房地产商有优势 • 房地产商比较难理解和操作；
• 缺乏行业标