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昆山房地产市场发展态势分析
昆山都市概览
地理位置：
昆山是江苏省苏州市下属的一种县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
人口：
记项目
项目区位
项目总建面
(万平方米)
项目总占地
(万平方米)
万科集团
万科高尔夫别墅
昆山市阳澄路、马鞍山路
34
57
世茂集团
昆山世茂新城
昆山城南
130
72
绿地集团
/
绿地·国际家园
昆山市花桥镇
600
267
中原地产
/
华城美地(代理)
昆山市长江北路、鑫茂路
56
-
资料来源：网上搜索。
将来3年昆山房地产市场发展预测
预测成果显示，将来3年内昆山市商品房销售将稳步增长
现采集1999-昆山市重要宏观指标及房地产供需指标，回归分析成果发现：
昆山市商品房销售均价=*昆山市人均GDP+（R2=）
昆山市商品房销售面积=*昆山市商品房销售均价-（R2=）
基于此，可以计算得到-昆山市商品房销售均价和销售面积，详见表2。
表3 -昆山市部分指标预测
指标名称
GDP（亿元）*



户籍人口（万人）**



人均GDP（万元）



商品房销售均价（万元/平方米）



商品房销售面积（万平方米）



* 《昆山都市总体规划(--)》，昆山市GDP估计达到1000亿元，假设-%。
** 人口预测采用二阶多项式自回归分析成果（R2＝）。
资料来源：昆山市国民经济和社会发展记录公报。
值得一提的是，商品房预售面积与销售面积同样，也直接影响了市场供需平衡，而在预售增长迅猛的昆山市（参见图2），这部分需求对市场的影响是十分重要的。但是，由于笔者目前缺少相应的预售数据，因而临时无法将这部分需求考虑进去。
市场供应来看，近期的施工面积达到较高的水平，已基本满足将来3年的销售面积需求
资料来源：昆山记录局。
图5 -昆山市商品房施工面积走势
昆山市房地产市场开发投资机会分析
住宅市场中，高档物业存在明显的投资机会
－，%，而高档物业（涉及别墅、高档公寓）%，且持续三年供需基本平衡。
表4 -昆山市不同档次住宅供需指标对比
单位：万平方米
年份
高档住宅*
一般住宅**
竣工面积
销售面积
二项之差
竣工面积
销售面积
二项之差


-


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* 高档住宅涉及别墅和高档公寓。
** 一般住宅是指除高档住宅外的所有住宅。
资料来源：昆山记录局。
酒店式公寓市场具有较大的开发投资潜力
长期旅居本地的境外人士及外地高收入群体是酒店式公寓的重要消费群体。目前，，其中有4万名境外人士。虽然只考虑境外人士对酒店式公寓的需求，参照上海市境外人士入住酒店式公寓的数字（%），则昆山市酒店式公寓的市场需求至少有2700套。
市场供应角度看，截至9月昆山市几乎没有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6个酒店式公寓项目已经启动，估计将在2-3年内建成，总供应套数在1300-1500套，尚无法满足市场需求。
表5 目前昆山市已开盘的酒店式公寓项目
项目名称
均价
(元/平方米)
套数（套）
交房时间
备注
长江酒店公寓
11000
352
挑高设计，可分隔使用

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未开盘
迈进录
5600
162