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第十章 商务楼、写字楼商铺及投资
1. 商务楼、写字楼商铺的概念
按照第1章中对商铺的分类．商务楼、写字楼商铺．指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里用于商业用途的商业空间。此类商铺的规模相对较小．但商业价值很值运作逐渐扩展．提高到B级的也许性很大。
从以上商情因子．尚不能判断哪些底层商铺的投资价值值得肯定，但可以鉴定的是：商铺投资者需要判断拟投资的商务楼、写字楼底层商铺的商情因子的成长空间究竟有多大．商情因子的成长空间将一定限度上决定住宅底层商铺价值的升值空间，
需要指出的是．不同的商务楼、写字楼的档次是不同的．尽管商情因子相似．但由于租户、住户档次不同．消费能力会有天地之别．底层商铺的价值会浮现明显价差。
有些开发商依托强大的投资实力．在底层商铺项目周边、上面开发建设大规模写字楼、酒店的同步，还开发展览中心、商务公寓、娱乐设施等．这些房地产内容将大大提高整个项目的市场吸引力．具有巨大的市场合力．对底层商铺项目的价值推动极大。以北京国贸商场为例，开发商就将这一切做到了极点，国贸一期、二期和此后即将建设的国贸三期将强势打造国贸商业项目的价值。
2)客流量(Po)。商务楼、写字楼底层商铺项目的初始客流量重要是周边消费者及租户、住户等．目的客流量将有也许覆盖项目所在都市的某个消费阶层。项目能否顺利实现这一目的．将成为投资者判断项目能否成功的一种标志。
在对整个项目的客流量预期做出判断的同步．商铺投资者还面临商铺选择的问题．同一种底层商铺项目的所有商铺因位置等的区别．价值明显不同。
3)“可视性”因子(Vi)。商务楼、写字楼底层商铺项目的“可视性”对于开发商来讲似乎不是很大的问题．一般消费者是通过对其主体房地产项目的理解而知晓其底层商铺项目的。
但商铺的“可视性”问题是必然的．开发商无法回避．商铺投资者也不可以回避。
4)交通条件(T)。无论是商务楼，还是写字楼自身，在选择位置的时候就特别关注项目的交通条件．很大限度上讲．交通条件的好坏对于商务楼、写字楼的价值影响很大．如果交通条件不好，会克制住户、租户光顾。鉴于上述因素，商务楼、写字楼的交通条件．开发商在项目初期就已经做过进一步选择．但凡条件容许．开发商都会选择公共交通条件好的位置作为开发地段。
无论是北京东方广场．还是北京国贸中心．其交通条件都具有很相似的地方．即紧邻长安街．有多路公共汽车．并有地铁通过．这些对东方新大地和国贸商城的商业经营有增进作用。
5)停车条件(P)。商务楼、写字楼的停车问题是开发商一般要全力解决的问题：一方面．项目运营自身对停车有基本的规定．例如写字楼租户势必要长期租用专用车位等：另一方面．要考虑将来经济发展带来的私家车增长对停车位的需求．否则会在将来经营过程中遇到难题。
在开发商将底层商铺项目放进项目组合内容中后来．开发商需要考虑新的问题．那就是底层商铺项目对停车的需求。有一点需要指出．那就是写字楼对停车的需求和底层商铺项目的停车需求有互相补充的特点．底层商铺项目在周末的停车需求大．平时小．这正好与写字楼相反。开发商在进行底层商铺停车需求的考虑上，必须把握这样的原则：有足够的商铺专用停车空间。开发商可以采用写字楼、商务楼访客临时停车区和底层商铺项目停车区合而为一的方式。
6)整个项目规划设计的科学性(D-Design)。商务楼