住宅市场刚性需求与投资警戒线分析.doc

住宅市场刚性需求与投资警戒线分析——以上海为例
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如果说记录外来人口在已有人口中的比例相对容易，那么要精确计算有多少外来人口对住房有需求就非常困难了，由于既有的正式记录资料无法提供这方面的数据。考虑到高学历人员一般更倾向于在上海定居，且具有购房的能力，笔者如下从高学历人口比例的角度，间接估算外来人口的住房需求量。
从上海鉴“重要年份常住人口”提供的信息来看，上海在 、和的流动人口数分别为387万、581万和627万。据此粗略估算—平均流动人口数为：(387＋581＋627)／3≈532万。此外，根据上海市第五次人口普查资料显示，在沪外来人口中，文化限度在大专及以上的比例是3．7％。 上海外来流动人口调查数据显示此比例上升为4％。考虑到近几年来外来人口中高文化层次的比例在逐年上升，假定— 在沪外来人口中文化限度在大专及以上的平均比例为5％。据此计算其人数为：532×5％≈27万。假定27万人每人需要一套住房，则住房需求为27万套。
5．在沪常住外籍人口所产生的住房需求
近年来由于上海经济的迅速发展，特别是越来越多的外资公司在沪开办业务，外籍人士的数量也迅速增长。由于外籍人士对住房的规定很高，且购买能力强，她们的住房需求一般可以实现。我们在此根据其常住人口的数量，根据上海市公安局出入境管理局提供的“在沪工作、居住的外国常住人口(－)”，在沪工作、居住的外国常住人口清除留学生合计10万人，假定每人购买住房一套，则产生住房需求10万套。
结论：
综合以上五类住房刚性需求为：66＋90＋40＋27＋10＝233万套 (见表1)。其中，结婚和离婚的需求最大。这一结论和许多市场调查成果是吻合的。列第二位的是动拆迁。两者相加的比例是66．9％，约占总量的2／3，对住房市场的基本影响非常巨大。
二、上海市投资警戒比例
从理论上来说，住宅市场的首要任务是满足刚性需求。在刚性需求得到基本满足的状况下，市场容许一定比例的、正常的投资活动，这对活跃市场、提高市场效率有协助。但是过高的投资 (或投机)比例则也许发出错误的市场信息，导致市场剧烈震荡，对市场是有害的。由于住宅直接关计民生，住宅市场的大幅波动特别应当避免，因此应通过研究投资警戒线的比例，促使住宅市场健康、稳定地发展。
投资警戒线可以理解为在一定期期内，住宅市场的供应在满足刚性(基本)需求后所容许的最高投资(涉及投机)比例。如果投资比例超过警戒线，则市场供应局限性，价格上升。
1．住宅净增长面积和存量房成交套数
为了拟定-间的投资警戒线，必须先计算此阶段的住宅净增长面积和存量住宅成交套数。
根据上海市建设委员会提供的“住宅投资和竣工建筑面积(1978—)”，—住宅竣工建筑面积是14741．77万平方米。根据上海房屋土地资源管理局提供的“房屋拆迁状况(1995—)”表，—上海住宅拆迁面积是3279．85万平方米