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（万科企业管理）万科房地
产开发成本控制全过程
万科房地产开发成本控制全过程
壹、投资决策阶段
投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划
书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的
5-8％。
二、设计阶段
设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影
响在 75％之上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地和开发商的建筑
师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和
措施有：

项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能
确定壹个基本控制区间，充分利用好土地资源，且结合项目地形特点
建造环境景观，提高土地利用率。
，加强设计方案优化
成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成
本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方
案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数
的取值上。
，明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指
标有：
（1）每平方米钢筋含量指标；（2）每平方米砼含量指标；
（3）单位施工图预算指标；
（4）设计变更费用限额指标。
，减少设计变更费用
对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源
不足，可整合社会资源，增强事前控制的力度。和设计单位签订的合
同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段
必要的时间，也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。
三、招投标和合同洽商阶段
项目招投标和合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环
节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶
段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理
和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计
划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。

根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，
建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招
投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承
包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主
要合同洽商条款。
招标阶段控制造价的主要方法有：（1）单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位
工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工
程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。
（2）甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材
料等），宜采用统壹甲方供料，壹些大宗主要机电设备也应甲方自行
采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如
水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材
料价格也应通过竞标定价，X 公司