第6章 房产图的测绘.ppt

第6章 房产图的测绘
（5）为清楚表示出所需内容，房产图的比例尺较大，1：100～1：500，甚至更大，比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定；
（6）变更较快，要及时补测和修改，以确保其应有的现势性。
（4）主要内容包括：测利用现状，精确测算房屋建筑面积和土地使用面积。
国标GB/T17986－2000 《房产测量规范》
1、房产分幅图实测法
测图步骤与地籍图测绘基本相同，在房产调查和房地产平面控制测量基础上，测量界址点坐标（一二级界址点）、界址点平面位置（三级界址点）和房屋等地物的平面位置。
如：平板仪测绘法、小平板与经纬仪测绘法、经纬仪与光学测距仪测记法、全站仪采集数据法、RTK采集数据法。
2、房产分幅图的增测编绘法
（1）利用地形图增测编绘法
利用城市已有1：500或1：1000大比例尺地形图，在房地产调查的基础上，以门牌、院落、地块为单位，实测用地界线，构成完整封闭的用地单元－丘。丘界线的转折点（界址点）如果不是明显的地物点则应补测，并实测界址边长；逐幢丈量外墙边长、各种距离关系；对不符合现状部分修测补测；最后注记房产要素。
（2） 利用地籍图增补测绘
是房产分幅图成图今后的发展方向。
由于房产和地产密不可分，土地是房屋的载体，房屋依地而建，房屋所有权与土地使用权的主体应该一致，土地的使用范围和使用权限应根据房屋所有权和房屋状况来确定。
城市房地产管理应首先进行地籍调查和地籍测量，确定土地的权属、位置、面积等，而其利用状况、用途分类、分等定级和土地估价等又与土地上的房产有密切关系，因此在地籍测绘中也要测绘宗地内的主要房屋。
房产调查和房产测量是对该地产范围内的房屋做更细致的调查和测绘，在已确定土地权属的基础上，对宗地范围内的房屋的产权性质、面积数量和利用状况做分幢、分层、分户的细致调查、确权和测绘，以取得城市房地产管理的基础资料。
土地的权属单元为“宗”，房屋用地的权属单元为“丘”。绝大多数情况下，宗与丘的范围一致，个别情况下，一宗地可能分为若干丘。
根据地籍图编绘房产图时，其界址点一般只需进行复核而不需重新测定；
对于图上的房屋则不仅需要复核，还需要根据房产分幅图测绘的要求，增测房屋的细部和附属物，以及根据房产调查的资料增补房产要素。
3、城市地形图、地籍图、房产分幅图的三图并测法
城市地形图是一种多用途的基本图，主要用于城市规划、建筑设计、市政工程设计等；地籍图主要用于土地管理；房产图主要用于房产管理。
三种图都根据城市控制网来进行细部测量，最大比例尺1：500，需要测绘城市地面的主要地物。
基本思想：首先建立统一的城市基本控制网和图根控制网，实测三图的共性部分，绘制成基础图，并进行复制，然后在此基础上按地形图、地籍图、房产分幅图分别测绘各自特殊需要的部分。
对于地形图，增测高程注记（或等高线）和地形要素如电力线、通讯线、各种管道、井、消防龙头、路灯等；
对于地籍图，在地籍调查的基础上，增测界址点和各种地籍要素；
对于房产分幅图，在房产调查的基础上，增测丘界点和各种房产要素。
在地籍图的基础上完成房产分幅图的测绘最为合理。应在城市规划、房产管理、土地管理、测绘部门共同协作下完成。
§ 房产分丘图和分层分户图测绘
房产分丘平面图是房产分幅图的局部明细图，是绘制房产权证附图的基本图，以门牌、户院、产别及其所占用的土地范围，分丘绘制，且每丘单独绘成一张。
房产分丘图是作为权属依据的产权图，具有法律效力，是保护房屋所有权人和土地使用权人合法权益的凭证，必须以较高精度绘制。。
房产分层分户图是在分丘图的基础上绘制的明细图，以一户产权人为单位，表示出房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。
一、房产分丘图的测绘
坐标系与分幅图的坐标系一致；比例尺可根据每丘房产面积的大小和需要在1:100－1:1 000之间选用；尽可能采用与分幅图相同的比例尺。幅面大小在32~4开之间选用。分丘图可在聚酯薄膜上测绘，也可选用其他图纸。
1、分丘图测绘的内容
分丘图除表示分幅图的内容外，还表示房屋产权界线、界址点、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、宗地界线长度、房屋边长、墙体归属和四至关系等房产要素。
2、分丘图测绘方法
利用已有的房产分幅图，结合房地产调查资料，按本丘范围展绘界址点，描绘房屋等地物，实地丈量界址边、房屋边等长度，修测、补测成图。
房屋应分栋丈量边长，用地按宗地丈量边长，，也可以界址点坐标反算边长。对不规则的弧形