《涉税基础与实务》（第4版）（中职版） 教案项目七 其他税涉税实务.docx

教案
教师姓名
授课形式
讲授
授课课时
2
教案编号
1
授课班级
—
授课日期
一年一月日 第周 星期—
—年一月日 第周 星期—
授课章节
名 称
工程七 其他税纳税实务
任务一、资源税任务二、权、地上建筑物及
人，即通常
其附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业单位、事业单
所说的房地
位、个体工商业户及其他单位和个人。外商投资企业、外国企业、
产开发公
外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要在我
司；另一类
国境内转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税人。
（二）征税对象
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑 物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收 入减除规定的扣除工程金额后的余额。
（三）征税范围
是其他的纳 税人.
土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权；地上的建 筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
（四）税率
土地增值税采用四级超率累进税率
（五）计税依据
讲授
土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的土地增 值额，即转让房地产所取得的收入减除规定的扣除工程金额后的 余额。其确定方法有余额计算法和价格评估法两种。
（1）余额计算法：是以转让房地产所取得的全部收入减除规 定的扣除工程金额后的余额为计税依据，适用于新建房地产转让。
（2）价格评估法：是以转让房地产或扣除工程的评估价格为 计税依据，适用于存量房地产转让。
二、土地增值税应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的 税率计算征收。
土地增值额=房地产转让收入-扣除工程金额
（-）房地产转让收入
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部有关 的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其 他收入。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发 企业采取预收款方式销售自行开发的房地产工程的，可按照以下 方法计算土地增值税预征的计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款（二）扣除工程
，可扣除以下工程。
（1）取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地 使用权所支付的地价款和纳税人在取得土地使用权时按国家统一 规定交纳的有关费用。
（2）房地产开发本钱。指纳税人在房地产开发工程中实际发 生的本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用。指与房地产开发工程有关的销售费用、 管理费用和财务费用。
（4）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳印花 税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。但房地产 开发企业缴纳的印花税列入管理费用，所以房地产开发企业缴纳 的印花税不再单独扣除。
（5）财政部规定的其他扣除工程。
讲授
重要提示 纳税人转 让房地产 的土地增 值税应税 收入不含 增值税。
讲授
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的 金额与房地产开发本钱之和加计20%来扣除：
加计扣除费用二（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成
本）x20%
，可以按以下扣除。
（1）房屋及建筑物的评估价格。纳税人有以下情况之一的， 需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣 除工程的金额。
一是出售旧房及建筑物的；二是隐瞒、虚报房地产成产价格 的；三是提供扣除工程金额不实的；四是转让房地产的成交价格 低于房地产评估价格，又无正当理由的。
评估价格二重置本钱价x成新度折扣率
（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳 的有关费用。
（3）转让环节缴纳的税金，包括城市维护建设税和教育费附 加、印花税、购房时缴纳的契税（需提供契税完税凭证）。
（三）应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算公式，如表7-8所示。
例题7-7某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10 000 万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1 000万元; 房地产开发本钱3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可 按转让工程计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚 的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政 府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%0试计算该房地产 开发公司应纳的土地增值税。
答案：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1 000万元。
（2）房地产开发本钱为3 000万元。
（3）房地产开发费用=500-50+（1 000+3 000）又5断650