销售法律风险防范培训.ppt

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【销售法律风险防范】
1
风险预控对策
2
案例分析
3
总结
目录
案例分析
1
案例1:南方某城市某项目事件
该项目一期部分业主认为售房广告
不实,公司擅自变更售楼广告要约,
并对是否有三期和三期的高度存有疑
义。某业主称,售楼小姐明确地
对他说,那块三角形色块是一幢四层
(也有说六层的,最含糊的说为几层)
综合楼。在协商未果的情况下,部分
业主采取了多种“维权”措施:上网
投诉;拉横幅;贴标语(买房受骗);
封堵施工场地;堵塞道路交通;冲击
售楼处;到信访办上访;到市政府请
愿;向法院起诉。
教训之一:注意口头解说的准确性
案例2:模型被毁事件
某项目交付期间,某房屋业主投诉称:在其购房时,销售人员刻意隐
瞒其所购一楼房屋次卧紧靠配电间的情况,要求退房并赔偿。经多次沟
通,业主坚持要求高额赔偿:退房加房屋总价10%的违约金;或收房加6
万的赔偿金。在一次沟通过程中,业主一位朋友突然动手把小区模型砸
坏。
教训之一:关注并主动告知红线内不利因素
案例3:(南方某城市)开发商未披露屋内不利信息,合同被判撤销
原告购买被告开发的商铺一套,合同附件房屋平面图未标注屋内有排污管、横梁等设施。
房屋交付时,原告发现房屋屋内有排污管、横梁等设施,空间狭小,严重影响使用,要求解除合同。
法院认为:双方签订买卖合同时,房屋尚未建成,原告对所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述得知,但被告并未将房屋的详细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方式告知原告,原告在购房时对房屋空间结构存在重大误解。 
法院判决:撤销原、被告的《商品房买卖合同》,被告向原告返还购房款,并支付房款利息。
教训:关注特殊户型室内的不利因素
案例4:某项目垃圾场事件
某项目一二期的业主入住后不久,发现这里的空气中老是散发着阵阵恶臭。业主们经过调查,发现根源出在位于该小区东南方向的垃圾场,该项目处于垃圾场的下风口,焚烧和翻垃圾时所产生的恶臭气体随风飘散到附近楼盘内———夏季和东南风盛行的时候,情况尤甚。
业主认为:该项目的广告和宣传资料中没有关于垃圾场的标识和提示,自己是在不知情的情况下作出购买决策的。
一些客户提出退房,已入住的业主要求赔偿,关于垃圾场异味问题投诉激增,甚至业主集体冲击公司办公楼。
教训:主动告知红线外不利因素
案例5:地下室面积问题
,计算建筑面积,公司在设计建设时将地下室独立分割,只能从一楼房屋内分别进入,销售时一楼住宅附赠地下室。
2005年12月,上海市房地局发布《关于地下建筑面积测绘和登记发证中有关问题的通知》,要求将房屋建筑面积测算表中的“附属地下面积”改为“地下建筑面积”,产证中的建筑面积改为包含地下建筑面积,即附记“另有地下附属面积XX平方米”改为“建筑面积中含地下建筑面积XX平方米”。产证记载方式变化带来的问题和投诉是:

(1)大量普通住宅因超过面积标准而变为非普通住宅,二手房交易时很可能需要多交税费。
(2)地下室面积也需要交纳物业管理费与维修基金。
教训:密切关注政策变化。
案例6:境外人士购房问题
一对香港夫妻以各自名义购买某项目住宅各一套,付款时询问销售人
员能否将两套房屋的款项作为一笔汇入,销售人员咨询银行,银行未给
与明确答复。为不影响签约,销售人员告诉客户可以一笔汇入,客户一
笔汇入,银行不予结汇,退回汇款,客户分两笔汇入,恰逢人民币升值,
汇率损失2万多人民币。
一新加坡客户签约时未签中文名,交易中心不予办理预告登记,只得
按退房办理注销登记手续。
教训:关注相关部门的办事流程。
案例7:客户投诉变电站承诺未兑现
某客户向区消协投诉称:交房时客户想了解所购房屋附近的变电站是
否有辐射,销售部经理答应可以出具一份证明,证明该变电站不会造成
辐射,现客户想公司索要证明,被拒绝。
教训:知之为知之,不知为不知,避免大包大揽。