同策2010年上海华润·外滩九里项目营销策略.ppt

谨呈:华润置地(上海)有限公司
华润外滩九里•同策观点
虫二
该来的,终究躲不掉
宏观市场:市场低迷,成交量急剧萎缩
上海市总价1000万-2000万高端公寓09年1月至今成交价量图
数据来源:同策数据库
宏观市场:市场低迷,成交量急剧萎缩
上海市总价2000万以上高端公寓09年1月至今成交价量图
数据来源:同策数据库
中观面:政策限制,场外游离
客户普遍存在浓郁的观望情绪
新政后同类高端项目遇到的共同问题
自住客户:物业是否物超所值
投资客户:抄底时机是否成熟
受新政制约
成功销售受限
大陆身份:贷款受限
非大陆身份:置业受限
地段
项目名称
在售情况
报价口径
优惠幅度
项目动作
黄浦滨江
绿城黄浦湾
2号楼剩余2套,1号楼剩余32套(共86套)
1号楼之前成交的均价为82594元/平米;目前处于停销状态,具体价格未定
不详
目前处于样板房装修阶段,对外停止销售
陆家嘴核心
汤臣一品
3、5、8号楼的剩余123套房源(共180套房源)
8号楼针对VIP客户销售,对外不进行公开销售;3、5号楼剩余高层均价在16万/平以上,一房一价
不详
8号楼处于不对外公开销售状态,项目将推出部分精装修房
陆家嘴滨江
世茂滨江花园
4、5号楼(共414套房源)
9万元/平米左右
-
世茂滨江花园压轴之作
卢湾滨江
海珀日晖
1、2号楼剩余的21套房源(共63套)
剩余高层房源处于停销状态,暂无报价;2号楼高层均价将在9万元/平米以上
8~
现在2号楼高层报价10万元/平方米
北外滩滨江
白金湾
A、B座楼136户的剩余部分房源
剩余房源价格在7万元/平米(底层)~13万元/平米(高层)之间
-
全部剩余房源在售
卢湾淮海中路板块
翠湖天地
在售少量剩余房源6套
;下批房源暂无报价
-
下批房源预计9月份开盘
微观面:竞争激励,直接分流
竞争点
成交价低20%左右
豪宅市场的品牌影响力,无敌江景
无敌江景
高优惠,性价比
价格相当,景观优势
绝版地段、人文资源
该干的,还得干
年内销售15亿
月均去化15套
营销目标
我们的目标是非常目标!
提到豪宅,第一反应是什么?
汤臣一品、星河湾、翠湖天地……
项目品牌影响力审视
项目自身问题1
“外滩九里”被人第一时间想起的概率有多高?
项目的品牌影响力到现在都没做出来
(白白浪费了好地段和好牌子)
核心问题
汤臣一品
黄浦江
尚海湾
黄浦江+世博园区
海珀日晖
黄浦江
铂金湾
黄浦江
外滩九里
外滩?建筑?感觉?......
未构客户:"你要卖我十万价格可以啊,可是你这里我看不到江啊。。。"
已购客户:“买你这里,我看中的是这项目的外滩地段、建筑风格、石材、感觉。。。"
价值不够支撑第一梯队(核心价值不清晰,卖点不够丰满)
目前上海
"***@10万级俱乐部成员"的
核心卖点盘点: