顺驰广场项目可行性分析.docx

SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
顺驰广场项目可行性分析
一、项目概况
（一）地理位置
顺驰广场项目位于天津市和平区中南部，和平区西康路与汉阳道交口（原天津市天国银行北京市分行开办对SOHO现代城写字楼的贷款开始，银行对写字楼贷款已经风行全国。随着金融支持力度加大，同时利率又在不断下调，使购房压力大减，投资性购买将大为增长。
从目前写字楼市场现状看，在未来几年中写字楼市场将展开更为激烈的竞争，这对顺驰广场这个项目来说，既是机遇又是挑战。因此一定要做好项目的定位，并将一些预见性的判断融入其中，立足市场，确定项目主客户群，同时增加一定的灵活性，兼顾不同客户的使用需要和投资目的，以适应日趋丰富的个性化需求，从长远发展的角度来确定顺驰广场的定位。随着投资回报率、市场价格的趋稳，物业综合素质进一步的提高，写字楼市场将拥有一个较为看好的发展前景。
三、项目发展思路
（一）项目SWOT因素分析
1、优势
A．顺驰广场占地公顷，在此等地理区位上拥有如此大规模占地的商务区比较少见，易于公共空间的营造，并易于形成较强的商务氛围。
B．顺驰集团和创业环保两大公司的进驻，有利于集聚人气。
C．闹中取静的地理区位，避开市中心的喧嚣，适合部分商务人士的需要。
D．顺驰集团在天津地产界的品牌优势，会对顺驰广场项目以后的开发及租售工作起到一定的积极作用。
E．建设部设计院能够确保项目方案设计的科学性、合理性。
2、劣势
A．顺驰集团初次涉及写字楼市场，开发经验相当欠缺。
B．写字楼多为出租的形式，欲实现大比例的销售面临很大的市场压力。
C．以顺驰集团现有的物业管理水平，尚不能满足高档写字楼物业管理的需要。
D．，写字楼较长的投资回收期，势必会对公司形成较大的资金压力。
3、机会
A．天津市写字楼市场逐渐复苏，高档写字楼空置率呈下降趋势。
B．加入WTO以后，外商及涉外机构的增加会导致写字楼市场需求量上升。
C．周边竞争项目较少，现有的竞争项目从规模、产品定位、超前性等方面与顺驰广场相比具有一定的劣势。
D．从市场调研的情况来看，天津市写字楼项目竞争多集中在常规操作层面，很少有既符合写字楼客户特定需求又具鲜明理念的写字楼项目。如顺驰广场能提高常规操作层面的合理性、超前性，又能拥有主题鲜明的产品定位，将极大地提高产品竞争力。
4、问题
Ａ．从顺驰广场的现状看，西康路拓宽改造尚需一段时间，周边道路较窄，交通状况拥挤。
Ｂ．顺驰广场周边以住宅居多，区域性的商务气氛不够浓厚。
，而且定位在高档写字楼上，所以将来估计租售价格同周边的写字楼相比会偏高，可能会对将来的营销造成压力。
（二）发展构想
结合顺驰广场项目SWOT因素分析，结合目前天津写字楼市场现状，拟将顺驰广场项目发展成为一个具有综合商务功能、配套设施先进的高级商务区，以高档写字楼、单元式公寓两部分功能为主，辅之以较大规模的康健设施作为项目的竞争性理念。
写字楼销售均价定位于9000元/平方米，租金元/天·平方米，单元式公寓销售均价定位于11000元/平方米。
主力客户群定位于中型公司及外资机构，同时考虑一小部分临时性机构及小公司。
四、规划设计思想及经济技术指标
（一）设计说明
建筑平面布局
在充分考虑用地、道路、城市景观等特点，结合内部使用功能的特点，设计成四个渐次升起的高层单元，在沿西康路、汉阳道前尽量退让，形成大面积的绿化广场，结合裙房内的娱乐、健身、餐饮等功能，使本工程成为一个名副其实的健康商务城。结合广场、绿地、道路等设计了功能分区明确的各部分出入口。在沿西康路设置办公主入口，餐饮、康乐入口设在汉阳道一侧。后勤入口设在北面。主楼三个主要单位共用一个大的出入口，底层宽敞通畅的大堂为三家共用，舒适而气派豪华。裙房按照设计要求布置了为写字楼配置的咖啡厅、多功能厅、职工餐厅、精品商店、商务中心、后勤服务、游泳桑那、健身、娱乐等设施，力求使该建筑成为未来的高档次健康商务办公中心。
建筑造型设计
该工程位于天津市的老城区，为了和城市形态达到和谐，设计了四个渐次升高的单元体，带遮棚的屋顶花园提升了写字楼的使用品质，遮棚形成的过度空间使高大的建筑主题与天空形成自然的衔接，同时其建筑构成语汇与下部乃至整体形成了完整而有机的统一。裙楼以3、4层的玻璃体和实体穿插构成，非常自然地伸展开来，整个建筑设计采用现代简约的新设计手法，在该地域达到令人耳目一新的境地。整个建筑造型新颖大方、富有现代感、层次丰富、清新典雅，建成后定能成为该地域的标志性建筑。
（二）经济技术指标（单位：元/平方米）
1、经济技术指标
规划可用地: