2011年九江市世纪金都营销方案.ppt

世纪金都2011年营销方案
一、产品
二、环境
三、客户
四、目标
五、策略
六、执行
七、预算
一、产品
我们是什么样的产品——我们是产业复合型大盘
我们有什么样的特点
地理区位:三省交界,两桥之间,南北动脉,长江北岸,九江近邻,黄梅远郊,一个大镇。
项目内核: 48平方公里大概念滨江新城,3450亩商贸启动区——新城的源动力——中部商贸物流产业园,31万方住宅——世纪金都。
政治位置:湖北2011年省重点项目,湖北“十二五”重点项目,黄梅未来发展重点三区之一。
一、产品
价值体系
体系分类
体系内容
带来的客户价值
战略区位
1、长江经济带
2、中部发展核心区
3、三个经济圈交汇处
4、南北动脉
5、两桥之间
6、九江延伸区域
1、现在的价格洼地
2、未来的成长空间巨大
3、可持续发展的区域
项目品质
1、大城、大盘、大项目
2、产业驱动
3、高性价比
4、建筑和户型
1、地缘核心区的转移
2、从小镇到城市的生活
3、持续的发展、成长
4、价值提升的速度和空间巨大
政治
1、湖北省重点项目
2、湖北省“十二五”发展规划项目
3、黄梅“一带三区”之一区
1、未来发展的信心
2、快速发展、成长的机会
二、环境
目前营销状况:
展厅投入使用,但未开展系统的、大规模的线上、线下推广,
目前地缘户外动线包装较少,内容包含多,不够清晰,形象不够统一,导致客户对项目信息摄取混乱。
案场人员管理和培训有待加强。
日均客户来访5组,总办卡量32组,办卡客户近半数为客带客,90%为地缘客户。
二、环境
地缘市场环境:
地产发展落后,但随着今年两个10万平米项目的入市,对本区域的地产市场起到带动作用
地缘客户多以自建房为主,地产消费观念落后,新产品有挖掘市场潜力的机会。
两个即将开盘的项目价格在2400左右,产品为高层加部分别墅。
通过本周的访谈调研,小池镇内人群对本项目的认知度不到50%,对与项目的属性认知度不到20%。
二、环境
九江市场环境:
地产发展成熟,无论是规模、价格和产品都超过一般三线城市。
对周边聚集效应非常明显,新区发展迅速。
目前城区价格在6000左右,预计大盘项目的洋房新开盘价在8000左右,高层价格在7000左右。
一些重点项目在10年底到今年3月有一个非常好的快速去化期。
新区的多个大盘项目现在没有推售,开盘大多在10月以后。
九江的价格挤出人群会在后期更明显。
三、客户
项目前期以地缘客户为主,能够满足项目首开推量去化的客户上量要求;
九江市场的拓展需要更长的一个过程,随着项目的进展以及就将市场的推广,后期通过九江市场形成更大的支撑。
三、客户
由于项目的区位和属性的特殊性,我们不能按照普通住宅项目来审视我们的客户,需要从时间和空间两个维度对客户进行分析。
地缘
地缘
地缘
地缘
九江
九江
九江
九江
城关
城关
城关
城关
自住
自住
投资
投资
市场
市场
5-9月
10月-2012年1月
销售周期
客群构成
四、目标
2011年的推盘节奏分析
结合工程,推盘需要考虑的问题
户型的平衡
便于客户的选择,主要是开盘和重要销售节点
对后期推售定价及户型选择的指导
对后期户型规划的借鉴
位置的平衡
价值更高的区位适当保留,便于后期形象呈现后的价值提升
形象面的区位利于先推
四、目标
平面图分析
推盘节奏,集中推盘于5、10、1月;
价格调节,整年销售小幅快跑,10月、1月借市场节点和工程进度作为提价关键点;
月度销售,整年销售583套,月均去化58套。