浅谈协调城市规划与房地产开发,促进两者科学发展.doc

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【摘要】进入21世纪以来,我国房地产发展突飞猛进,但与此同时,房地产开发遇到了不少前所未有的问题。如何利用城市规划来协调房地产的发展成为研究的新热点。本文在分析房地产开发与城市规划的关系基础上,提出了协调城市规划与房地产开发,促进两者科学发展的举措。
关键词:城市规划房地产开发科学发展举措
前言
当前,房地产业的高速发展促使城市面貌迅速发生了新的变化,正是这个产业把规划的一幅幅蓝图物化为一块块城市实体,这里既包含着城市规划对房地产开发经营活动的控制、引导作用,也反映出房地产开发对推动实施城市规划的积极效应。
一、房地产开发和城市规划的概念
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此,取得国有土地使用权是房地产开发的前提,而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发,而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之,房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关,是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标,必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。
城市规划是一门自古就有的学问,每个民族都有其独特的知识组成。城市规划(UrbanPlanning)研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署,是一定时期内城市发展的蓝图,是城市管理的重要组成部分,是城市建设和管理的依据,也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。
要建设好城市,必须有一个统一的、科学的城市规划,并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项系统性、科学性,政策性和区域性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局,作好环境预测和评价,协调各方面在发展中的关系,统筹安排各项建设,使整个城市的建设和发展,达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果,为城市人民的居住、劳动、学****交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。
三、房地产开发与城市规划的关系
首先,房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行,合理的规划设计能够节省投资、降低成本,在较高层次规划许可的范围内,获得数量更多、用途更广的物业,使开发者达到最高的经济效益,也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。所以,城市规划是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。
其次,建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划,为开发商提供了大量信息和开发依据,房地产开发的地段选择,开发方案选取,价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心,促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。简言之,城市规划指导和促进房地产开发。
此外,目前的房地产发展多数均为短期的经济行为,以物业销售为主的盈利方式为主,而通过租赁等手段获取长期回报的房地产行为相当少。而这种短期行为的盛行,直接体现在住宅建设的过量。例如在某些城市,最眩目的不是新中心区的建设,而是周边如丛林般的高层住宅,同时也占据了其它产业的发展空间。因此,对地方经济的长远发展来说,工业和第三产业是财政源泉,而居住房地产只是一种短期的经济行为,居住人口的过量增加带来大量的教育、医疗、体育和文化等需求,带来沉重的财政负担,因而就必须对住宅建设量进行有效控制。也就是说城市规划对房地产开发起到必要的控制与管制作用。
三、协调城市规划与房地产开发,促进两者科学发展的举措
1、城市规划要加强对房地产开发经济的研究,注重土地经济性带来的开发动向,带动房地产开发和城市建设的发展,以使规划设想付诸实施。而房地产开发项目也应该建立严格的审批制度,通过项目规划立项审批和土地供应规划对土地供应量的调控,协调房地产市场经济利益目标与公共配套设施建设间的供需。从长远来看,房地产开发追求的经济利益目标也必定在市场优化选择的过程中实现与城市规划目标的协调和统一。
2、建立房地产市场监测系统,形成统一的房地产信息库,可以为城市规划提供其所必需的信息。因此,要加快建立健全房地产市场信息系统,加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。要建立和完善土地市场动态监测制度,加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析。与此同时,要尽快结束当前土地市场的“双轨制”,实现土地使用权转让的市场化,以强化地价对城市用地结构合理化的促进作用。
3、目前,我国城市规划大多以终极的理性规划方式为主,难以面对现实中的冲突。规划只是政府部门的政绩与形式,在具体的实施管理中也缺乏相关的法制依据有效保障规划的实施。所以,我国需要以《城市规划法》为基本依据,建立健全的规划实施办法和监督办法以及区域性技术规范和地方法规,增强城市规划对房地产开发中的风险和不确定性的适应性,提高城市规划的服务意识,调节房地产开发与城市规划的互动关系,以完整的责权约束机制和广泛的监督机制保障规划实施中的强制性,以超前意识指导和引导房地产开发的投资方向、策略,促进房地产业健康发展,保障规划实施中的持续效应。
四、结束语
进入21世纪以来,我国房地产发展突飞猛进,但与此同时,房地产开发遇到了不少前所未有的问题。如何利用城市规划来协调房地产的发展成为研究的新热点。城市规划与房地产开发协调发展这一思维模式的产生根源于对房地产开发中问题的深切关注。对房地产开发中问题的反思必然要把视角指向对城市规划与房地产开发的协调机制的研究。只有协调好两者的关系,才能促进城市规划与房地产开发的科学发展。
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