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房地产企业纳税筹划案例分析

伍小明

广东省核工业地质局,河源

摘要房地产企业缴纳的税款在销售价格中要占到—(含地价), 因此,如何有效地进行纳税筹
划,直接关系到房地产企业利润的实现。本文通过介绍房地产开发、销售环节的各种案例,分析了在房地产企业进
行纳税筹划的途径、方式。
关键词房地产企业纳税筹划案例分析
中图分类号: 文献标识码文章编号:
据建设部等单位的调查,在商品房销售价格中, 而无须再按“销售不动产”税目缴纳营业税。
税费的比重要占到—(含地价), 在出租收(二)案例分析
入中也占到以上。实际工作中,税务部门对房假设某房地产开发企业,全部结算收入为
地产企业实行预缴税款:土地增值税按(住宅) 万元,扣除项目金额万元。
或(商铺), 所得税按预先缴纳,营业税为若房地产企业按正常的销售商品缴纳税金,营
城建和教育附加按收入的交纳防洪和价业税款计算如下:
格调节基金合计为。可见,房地产企营业税× (万元)
业缴纳的税款在利润中占有相当大的比重,因此, 若房地产企业能确定最终用户,符合代建房条
如何有效地进行纳税筹划,关系到企业能否减轻税件,则可按代建房行为缴纳税金,其主要的税款如
收负担,实现其总体经济利益最大化的目标。下(假设代建手续费万元):
一、代建房中的纳税筹划营业税× (万元)
(一)纳税筹划技术可节约的税款(万元)
房地产的代建房行为,是指房地产开发公司代二、合作建房中的纳税筹划
客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代(一)纳税筹划技术
建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取合作建房是指一方提供土地使用权,另一方提
得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入供资金,双方合作,建造房屋。根据《营业税问题
属劳务收入性质,需按“服务业——代理业”税目解答(之一)的通知》(国税函发号)的
缴纳营业税。由于不属于土地增值税的征税范围, 规定,合作建房有两种方式,即纯粹“以物易物”方
所以无须再缴纳土地增值税。因此,若房地产企业式和成立“合营企业”方式。这两种不同的合作方
在开发之初就能确定最终用户,符合代建房的条件, 式将产生完全不同的纳税义务,通过合理周密的规
就可以按代建房提供的劳务服务缴纳相应的税金, 划,可以形成非常巨大的纳税筹划空间,给企业带
来效果显著的节税利益。某房地产公司开发商品房的有关数据如下:可
在合作建房的经济行为中,可充分运用国家的扣除的项目金额为万元,若可供销售的普房地产企业纳税筹划案例分析
税收优惠政策对其进行纳税筹划。现行营业税法规通住宅以万元的价格售出,增值率为,
定:自年月日起,以无形资产、不动产投免征土地增值税,净赚万元。
资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资若开发商进行纳税筹划,将销售部门独立出来,
风险的行为,不征收营业税。在投资后转让其股权设立一个房屋销售公司,房屋开发公司将住房以
的也不征收营业税。万元的售价卖给销售公司,而后由销售公司再
(二)案例分析以万元的价格卖出。当开发公司卖给销售公司
甲企业通过参与土地拍卖市场竞得一块地价时,由于其增值率为,小于免征土地增
亿元的土地。由于甲考虑自身的技术