商业地产物业管理模式.pdf

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由于商业地产是收益性物业,所以商业地产的物业管理包含“物业管理”和“商业管理”二
层含意。不仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养
护、管理”,更重要的是实现物业各期净收益最大化,并保持和提高物业的市场价值以及未
来发展潜力。
商业地产物业管理分为二个层次:物业策略管理,物业运行管理
物业策略管理,是制定物业发展战略计划,进行持有/出售分析,进行物业更新改造和
大修理的决策,监控物业绩效,管理和评价物业运行管理,定期进行资产的投资分析和运营
管理分析,制定并执行组合投资战略,设计和调整物业资产的资本结构。
物业运行管理,是通过对物业的日常维护和管理,充分有效地发挥整个物业的功能和各
个部分的服务功能,并通过租务管理,为业主取得稳定的租金收入。而租务管理,则是收益
性物业运行管理的核心内容。租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物业
运行管理中租务管理的基础工作。
物业管理
。统一产权型物业,其经营者都是承租商,可以在承租合同中
写进相应的管理条款,对承租户的经营行为进行规范管理。对于分散产权型物业,一般宜采
用管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行
为,保证良好的物业秩序。
。24小时值班巡逻,安装电视监控器及红外线报警器等装置。
。消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧急情况下的应急
措施。
。管好机电设备,保证电梯、中央空调、电力系统等的正常运行。
。流动保洁,将垃圾杂物及时清理外运,对大理石饰面等要定期打
蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥,维持良
好的交通秩序,同时应设专人看管,以防偷盗。
商业管理

扩大物业的知名度,树立良好的商业形象。这不仅是物业特色的体现,也是一种无形资
产。这是商业地产统一管理的一项必不可少的工作。
。可以从以下几个方面选择:
商务办公楼,要注意承租公司的品牌、工作性质、员工数量等。物业管理必须注重打造
商务平台,充分挖掘客户的商务需求,提供全面的商务服务。
商业商场。既要考虑商品齐全,也要适应商场的整体定位、客户消费层次和需求。
零售商店的经营品种范围。如家电商店、交电商店、家具商店、食品店、文化用品商店、书
店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。
不同形式的零售商店。如百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、专卖店、折扣商店、样
品展销商店等。
不同层次的商店。如世界品牌、全国性的、省市级的以及其他一般商店。
其它商业机构。饮食业企业,如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼;服务性企业,如照片冲扩
店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室;旅游业企业,如旅行社、旅馆;娱乐业企业,如电
影院、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童乐园;金融机构,如银行、信用社等等。商业地
产实际上可以看成是一个商业区,里面可以包容城市商业街区的各行各业。

租户可以分为三种类型,即基本承租户、主要承租户和一般承租户。基本承租户又称关
键承租户,他们的租期通常要在20年以上,这对于稳定物业的经营管理及其收入具有主要作
用,是商业地产发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上。租赁期在10年以下的为
一般承租户。根据国外经验,基本承租户承租的营业面积应达50%以上;主要承租户承租的
营业面积应达30%以上;其余的20%由一般承租户承租,尽管他们的变动性比较大,但能体
现商业地产对市场变化的适应性。
物业管理方式
商业地产应实行统一的专业化管理。也可以组织管理委员会,讨论决定重大问题。
,并负责监督执行,以规范每个经营者的经营行为。
。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告,举办节假日
削价展销会,组织顾客联谊活动,以物业名义赞助社会事业等。
。如公平竞争,统一营业时间等。
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