漯河和谐街坊整合营销推广提案.doc

漯河和谐街坊整合营销推广提案
漯河和谐??街坊
整合营销推广提案
亲情邻里·人文教育
让和谐之美在街坊绽放
2010年11月15日
第一部分:市场分析
第二部分:项目分析
第三部分:定位分析
第四部分:客户分析
第五部分:百米内竞争对手扫描
第六部分:营销策略
第七部分:营销周期安排
第八部分:价值提炼
目录
第一部分:本案市场分析
1、漯河房地产市场处于稳步发展期
191>.68

11882
2009年1—10月
%
12177
房屋交易量(套)
%

成交面积( 万㎡)
%

成交金额(亿元)
增长
2010年1—10月
2、市场开发量持续增加

2009年全市有开发项目70个,其中郾城区22个、源汇区14个、召陵区11个、经济开发区6个、舞阳县8个、临颍县9个,沙北郾城区占有较大比例,
而2010年第一季度:在建项目就有62个,其中郾城区19个,源汇区16个,召陵区8个,经济开发区4个,舞阳县8个,临颍县7个。
从以上数字可以看出市场开发量持续增加。
3、房价走势略有提升
据漯河市房地产交易中心统计,%,%,%,%,%,%。
根据房管局数字显示,漯河市房价走势略有提升。
4、2010年市场堪忧
宏观调控的大环境下,全国房地产面临新的挑战,使众多消费者持币观望。
大盘林立(62万建业一号城邦、72万广鑫帝景城、30万平方的博睿国典、30万平方的城市公园),加速品质竞争,房地产面临洗牌。
地的匮乏及建筑成本的增加造成房价攀升,易形成有价无市。
银行限制,贷款利率及政策变动,限制了部分客户。
5、市场判断
住宅是永恒不变的开发主题,而开发什么样的住宅是客户需要的产品,是开发商重点考虑的问题。
市场需求仍然存在,但好产品才会有人接受。
1、基本情况:
项目位于泰山路与淞江路交叉口向南约50米路南,属于漯河淞江新区。
项目总用地18925平方米,一期天元明珠为多层已经售完,二期和谐街坊为2栋26层的高层,1、2层为商铺,3-26层为住宅,一梯3户,住宅为276户,项目规模不大,要操盘成功,创造最具竞争力的楼盘,还需要从产品着手。
第二部分本案项目分析
2、本项目S??W??O??T分析
(1)、优势:

优崇教育独享一站式教育服务
●毗邻科教文化中心,演绎核心生活;
●紧邻淞江路,交通便利,便利你我生活;
●优崇教育,金牌教育资源,让儿女独享一站式教育服务;
(2)、劣势
邻近街区邻近喧闹嘈杂生活
●项目紧邻淞江路路,邻近街区,增加了客户抗性;
●项目附近在售楼盘项目较多,无形中增加了本项目竞争难度;
●项目周围的村民自建房集聚区,房屋形象参差不齐,不但影响了本区域的整体形象,而且让我们的潜在客户对本区域的信心降低;
(3)、机会
●项目周围学校众多,可以有利打造教育地产,与名校为邻,与名校合作,提升本项目的形象;
●项目附近的村庄居民较多,可以给我们以后的团购促销活动带来机会。
●项目周边项目虽多,但是产品设计没有特色,没有足够的卖点支撑价格。
(4)、威胁
国家调控银针缩紧流失部分客户
●国家调控,增加了购房客户的观望情绪;
●银行新政策威胁,导致二套,三套房贷审批困难;
●漯河市城区人口及辖区人规模有限,而今年全市的开发规模增大;
第三部分:本案定位分析
产品定位
综合考虑,建议本项目定位为:
中高端产品
卖点要多于周边楼盘,入市价格与周边楼盘相当,留足升值空间;高档不高价,主要体现在楼盘的整体文化、环境、户型方面,而与其他楼盘相比具有一定的优势、特色与差异性。
合理性:楼盘户型追求更为合理的平面几何布局空间,不以面积大求豪华,而讲究居家休闲功能的合理性分布和人居环境设计的特色表现。
产品面积定位:
住宅面积的设计思路:降低户型面积,降低总购置款的支付额度,为一次性和按揭付款的客户降低门槛,为产品迅速回笼资金形成有利之势;
住宅面积:主力户型80~100㎡左右(占产品总量的50%)
住宅面积:次主力户型110~120㎡左右(占产品总量的30%)
住宅面积:跟进户型70~80㎡左右(占产品总量的20%)
产品形象
和谐的文化的精致宜居的
项目整个规划及给人的意境应该是和谐的,住宅是一个给人生活的场所,和谐氛