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浅析农村房屋买卖纠纷
于增华
一、农村房屋买卖的最新法律规定有哪些?
农村房屋买卖在广发农村地区还是会出现。那么,农村房屋买卖的最新法律规定有哪些?在农村房屋买卖过程中,相关的交易双方需要遵守哪些法律规定?法律规定对于房屋买卖有哪些限制?
农村房屋买卖相关规定
现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市,专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有,因此我们只能根据相关法律规定寻找依据。根据2007年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。而在《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。《土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可知,该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。
同时,由于根据《民法通则》第七十五条第一款,房屋属于公民的个人财产范畴,公民的合法的私有财产不受侵犯。宪法第十三条第一款和第二款也强调国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。根据《民法通则》第七十一条规定:“公民个人(包括农民在内)对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权,自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分,包括出卖、互易、赠与等方式。”从中我们可以看出,农村村民有权利出卖自己在农村的房产。
我国相关法律规定历史演变
1982年时国务院制定过《村镇建房用地管理条例》,该条例第四条规定“严禁买卖、出租和违法转让建房用地”;第十四条规定“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人,……建房需要宅基地的,应向所在生产队申请……报公社管理委员会批准;确实需要占有耕地、园地的,必须报经县级人民政府批准。批准后,由批准机关发给宅基地使用证明”。第15条规定“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的,应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。”“出卖、出租房屋的,不得再申请宅基地”“社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地,由生产队收回,统一按排使用”。从上述规定看,当时的法律禁止建房用地的直接买卖,并不禁止房屋的买卖,只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、批准。但该条例于1986年被《土地管理法》明令废止。
1986年的土地管理法:第三十八条规定(1988年未修改)“农村居民建住宅,应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的,经乡级人民政府审核后,报县级人民政府批准;使用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。”“出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。”
1999年第二次修正的土地管理法:第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予以批准”。第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
有关司法解释:1963年最高法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定“社员的宅基地,包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有,一律不能出租和买卖。但仍归各户长期使用,长期不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有,社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后,宅基地的使用权即随之