房产典当指南 已预售房屋抵押需注意.pptx

1998年3月,A公司开发商住楼“美丽都”项目,按照规划批准,该项目1-5层为商场,6-17层为小户型住宅。A公司取得预售许可证后对住宅部分开始销售。1999年5月,该公司将该楼4
-5层抵押给B银行,贷款1000万元。7月,又将该楼1一3层抵押给C银行,贷款5000万元,并到房管局办理了抵押登记。9月,该公司隐瞒楼盘1-5层已抵押、6-12层已部分销售的情况
,将1-12层抵押给外地D银行,贷款8000万元,并到当地公证处办理公证。2001年,由于A公司到期未履行债务,D银行向法院起诉,请求拍卖抵押房产偿还到期债务。诉讼期间,B银行、C
银行均提出各自都有优先受偿权,几十户购买住房的购房者也要求法院保护他们的合法权益。法院依法查封了“美丽都”楼,A公司在查封期间仍销售住房35套。
评析
本案是一起典型的开发商违
法操作引发的房产纠纷。存在较大争议的纠纷集中在谁有优先受偿权、A公司可否抵押已销售的房屋、是否可销售被查封的房屋等问题。
抵押权人的优先受偿权是指抵押权人享有从抵押财产的价值中优
先受偿的权利。债务人到期不履行债务,有抵押物折价或变卖的价款偿还债务时,抵押权人的受偿权优先于其他债权人。《担保法》第四十三条规定:“当事人以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记
,抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。”第五十四条规定:“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:①抵押合同以登
记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;②顺序相同的,按照债权比例清偿;③抵押合同自签订之日起生效的,该抵押物已登记的,按照本条第1项规定清偿;未登记的,按照合同生效时间的先后顺序
清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。”根据上述规定可知,办理了抵押登记的抵押权人才享有优先受偿权。本案中A公司将4一5层楼抵押给B银行未办理抵押登记
,B银行不享有优先受偿权;C银行办理了登记,具有优先受偿权。
D银行是否有优先受偿权还涉及到重复抵押和公证的法律效力两个问题。。抵押人以同一抵押物向两个以上债权提