第二章房地产估价概念1课件.ppt

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第一节房地产价格的概念和形成条件
第二节房地产价格的特征
第三节房地产价值和价格的种类
一、房地产价格的概念
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价,在现今社会它通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
按照劳动价值论的观点,房地产价格可表述为:在房地产开发、建设、经营的过程中,所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。
按照效用价值论的观点,房地产价格可表述为:房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。
房地产之所以有价格,与任何其他商品为什么有价格一样,需要具备3个条件:(1)有用性;(2)稀缺性;(3)有效需求。有用性是指能满足人们的某种需要或欲望,俗话说“有用”,经济学上称为使用价值或效用。  房地产的稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望,是相对稀缺,不是绝对缺乏。稀缺性对价格的作用是很大的。
二、房地产价格的形成条件
房地产价格要成为现实——不是有价无市,还必须对房地产形成有效需求。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求,需要只是一种要求或欲望,需求是指有购买能力支持的需要——不但愿意购买而且有支付能力。人们把这种有支付能力支持的需要,称为有效需求。
房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。在现实中,不同房地产的价格之所以有高低,同一宗房地产的价格之所以有变动,归总起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。
(2)折旧不同。一般物品有折旧;土地不仅无折旧;而且有增值。但是也有例外如开采后未利用的矿山和有限期的出让土地使用权。
(3)价格差异不同。一般物品价格较一致;而土地具有独一无二性,基本上是一宗土地一个价格,不同的土地之间价格差异较大。
(4)市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场,形成的价格较客观;而土地市场为不完全市场,形成的地价受主观因素的影响较大。
(5)形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常较短;而地价形成的时间通常较长。
(6)供求变化不同。
。
。房地产由于不可移动,
在交易中可以转移的,不是其实物而是其所有权、使用权或其
他权益。
,也有使用代价的租金。房
地产由于价值大、寿命长,出现了买卖和租赁两种方式并存。
所以,房地产同时有两个价格:一是源泉价格,即这里的交换
代价的价格(简称价格);另一个是服务价格,即这里的使用代价
的租金(简称租金)。
。
,容易受交易者的个别因素
(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响。
二、投资价值和市场价值  某一房地产的投资价值,是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的,包括消费者)的经济价值,是该投资者基于个人需要或意愿,对该房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值,是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点,市场价值是惟一的,而投资价值因投资者的不同而不同。
投资价值与市场价值的评估方法可能相同,但其中参数选取的立场可能不同。如在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率,而在评估投资价值时,该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。  投资者评估的房地产的投资价值,或者说消费者对房地产的评价,大于或等于该房地产的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件。  就投资价值与市场价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
三、原始价值、账面价值和市场价值  原始价值简称原值、原价,也称历史成本、原始购置成本,是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。  账面价值又称账面净值、折余价值,是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。  市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。  原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场价值是随着时间的推移而变化的,有时高,有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性,通常虽然经过了若干年的使用,但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。  就原始价值、账面价值与市场价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的市场价值。