北京亦庄富兴国际项目定位营销报告2.doc

北京亦庄富兴国际项目定位营销报告2
第一篇:项目发展目标及市场定位
第一章项目销售目标
第二章项目本体分析
第三章项目竞品分析
第四章区域客群分析
第五章项目发展思路及定位
竞品项目选取
竞品项目选取
*
选择范围:
目前市场在售商业项目和写字楼项目
选择依据:
区域、资源、产品类型、质素/档次、规模具有较高匹配度
竞品圈定:
写字楼:荣华国际、力宝广场、亦城国际中心;
商业:林肯公园、力宝广场、亦庄创意生活广场。
林肯公园
商业案例
写字楼案例
荣华国际
亦城国际中心
亦庄创意生活广场
力宝广场
写字楼竞品案例—荣华国际
荣华国际位于亦庄荣华南路,项目以开放、绿色、生态办公理念为出发点,牺牲大量用地面积建造绿地,为区域人群提供绿色商务景观空间,放松心情,享受工作。
占地面积:29664平方米
建筑面积:118993平方米
容积率: 3
绿化率:43%
均价:16000元/㎡
主要卖点:规划、高端商业配套、纯写字楼、开发商、单价较低
劣势:地段相对较偏、商业体量仅服务项目
开盘日期
20113>.12
入住时间

物业类别
标准写字楼
所属商圈
亦庄商务区
装修情况
公共部分精装修
标准层面积
1800平方米
物业级别
甲级
车位数量
546
写字楼竞品案例—荣华国际
项目于2011年12月开盘,由于价格较低,成交量高于区域内平均水平。
价格走势
产品类型
售出房源
时间轴

14500
16000
20套
150㎡——345㎡开间平层面积1800㎡
17套
项目自去年12月开盘,两个月去化占所推房源的30%。
项目总计房源320套,目前销售一期。
项目现阶段签约客户为机械制造及传媒方面的企业。
目前售价为16000元/㎡,层间差价约为50元/㎡,对于大企业客户有一定幅度的优惠。

推盘体量
㎡
㎡
150㎡——345㎡开间平层面积1800㎡
写字楼竞品案例—荣华国际
客户主要来自亦庄本地,也有部分CBD客户,购买自用办公居多,对办公环境和品质较为关注。
荣华国际与本案产品条件等较为相似,目前去化率达到30%,预计本案上市时,所剩货量不多,对本案竞争不大。但是该项目价格较低,有可能降低本区域客群对本项目的预期价格。
*
写字楼竞品案例—荣华国际与本案对比
与本案相比,商业配套优势不大。
对本项目价格影响较大,预计会拉低区域客群对本项目的价格预期。
对于交通而言,临近本项目,交通条件相当。
该项目位于荣华中路南端。位置较本案相对较差
在规格档次产品面积上与本案产品较为类似,未来将可能对本案构成较大的竞争。
写字楼竞品案例—力宝广场
力宝广场地处亦庄经济开发区荣华中路核心区,紧邻地铁亦庄线万源街站,集高端精装公寓、顶级写字楼、大型Shopping Mall于一体的都市核心生活圈
占地面积:5万平方米(二期)
建筑面积:28万平方米
容积率:
绿化率:35%
均价:写字楼:19000元/㎡,公寓;24000元/㎡,soho:21000元/㎡
主要卖点:开发商、物业、大型shopping mail、产品线丰富
劣势:产品面积偏大,单价与总价较高
开盘日期

入住时间

物业类别
商务综合体
所属商圈
亦庄商务区
装修情况
精装
面积
48-140平方米
物业级别
甲级
车位数量
1700
写字楼竞品案例—力宝广场
客户主要来自亦庄本地和CBD区域,自用居多,对办公环境和品质较为关注。
与力宝广场相比,本案在产品上略具优势,但在配套和规模上处于劣势
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写字楼竞品案例—力宝广场与本案对比
与本案相比,商业配套优势明显。
力宝公司实力雄厚,品牌实力稍强
对于交通而言,临近本项目,交通条件相当。
该项目位于荣华中路。区域优势与本案相当
与力宝广场中大型面积相比,本案中小型面积具有较大的市场空间,且客户接受度较高。
写字楼竞品案例—亦城国际中心
亦城国际中心位于亦庄开发区核心区荣华中路,项目分两期建设,将打造成顶级写字楼,酒店和公寓于一体的完整现代化大型综合体
占地面积:17615平方米
建筑面积:86997平方米
容积率:
绿化率:43%
租金:5元/㎡??天
主要卖点:以中小面积为主,产品线丰富、性价比高
劣势:整体形象及档次未达到预期品质
开盘日期

入住时间

物业类别
商务综合体
所属商圈
亦庄商务区
装修情况
毛坯
标准层面