城市花都、桃花岭项目投资价值分析.doc

城市花都、桃花岭项目投资价值分析
(预可行性研究)
项目概况
(见项目调研报告)
项目公司基本情况
(见项目调研报告)
国内政策环境及当地房地产市场现状
(见项目调研报告)
财务测算及经济评价
(一)基础条件
1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯,无重大变化。
2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。
3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新,使其资产持续使用,经营保持连续,并保证其获利能力。
4. 未来的税率将在正常范围内变化。
5. 建设期内,全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。
6. 资金回笼渠道畅通,销售收入完全实现
7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。
(二)项目计算期
项目计算期包括建设期和销售期,两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年,桃花岭项目总周期为6年。
第一部分城市花都项目财务测算
(三)主要技术指标
项目主要技术指标一览表
(城市花都)
项目
用地面积(万M2)
建筑面积(万M2)
容积率
小高层



多层



独立别墅



联排别墅

公建

绿地

道路广场

(四)项目总投资估算
项目总投资估算表
(城市花都) 单位:万元
序号
项目
总投资
占总投资比例
单位成本(元/平方米)
1
开发建设投资
165,
%
1,

土地开发费
57,
%


前期工程费
14,
%


建筑安装工程费
48,
%


公用配套设施及非营业性公建费用
12,
%


管理费用
1,
%


销售费用
5,
%


贷款利息
11,
%


不可预见费
13,
%

注:具体数据计算过程见第页《城市花都经济测算表》
(五)销售收入与经营税金及附加
销售定价:小高层2200元/平米,多层公寓2800元/平米,联排别墅3300元/平米,独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按800元/平米出售,由于面积难以估算暂不考虑
从第二年起开始销售,在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。
3、所有税费全部由道路建设资金抵扣,经测算,最后还须交纳3400万元税费。
销售收入与经营税金及附加估算表
(城市花都) 单位:万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
一
销售收入

0

59486
95178
47589
1
销售建筑面积
845000
0
126750
211250
338000
169000
2
销售比例
100%
0
15%
25%
40%
20%
二
经营税金及附加

0
0
0
0

1
营业税

0
0
0
0

2
城市维护建设费

0
0
0
0

3
教育费附加

0
0
0
0

(六)项目盈利测算
利润测算表
(城市花都) 单位:万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
销售收入

0


95178
47589
2
经营税金及附加

0
0
0
0
3400
3
开发建设总费用






4
利润总额

-
-



5
所得税(33%)






6
税后利润