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办公楼调研报告
绿城建筑规划设计管理公司
2010年8月
1、办公楼概述
一、提纲
2、国内办公楼调研
3、办公楼调研总结
1 办公楼概述
办公楼的定义
办公楼的发展和趋势
办公楼生态认证
1、1 办公楼的定义
办公楼原意是指用于办公的建筑物,或者说是由办公室组成的大楼,1971年,Rhodes和Kan提出:“办公楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲,办公楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物,其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构,是随着经济的发展,为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
办公楼原意是指用于办公的建筑物,或者是由办公室组成的大楼。作为收益性物业,办公楼也常常被用来全部出租,以收回投资和取得利润。
“5A”指的是一个办公楼产品的智能化水平,与办公楼品质有一定关联,但绝对不是划分办公楼等级的标准,“5A”仅仅表示了一个办公楼智能化水平的高低,对办公楼品质有一定的影响,但是绝不能说“5A”级办公楼就是甲级办公楼或者是品质最好的办公楼,因为影响办公楼品质的因素很多,比如办公楼的区位、交通、配套、车位、电梯等,智能化程度只是其中的一个方面。
办公(OA):预留OA电力负荷50VA/㎡以上,办公室OA布线采用网络地板或地面线槽;
通信(CA):计算机网络通信系统到达所有办公间,提供其他国际国内长途语音及数据通信条件;千兆入户,百兆到桌;
楼宇(BA):主要的机电设计由计算机管理,并监控其运行状况,实现管路的自动控制;
消防(FA):防火电视监控,安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置;
保安(SA):保安重点部位(门厅、电梯等)设电视监控计算机,自动巡更。
5A办公楼的定义
所谓甲级办公楼,是目前行业内自发形成的一种通行叫法,国家在这方面并没有成文的规定。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词,仔细探讨会发现,它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外办公楼的过程中,逐步引进并流行起来的词汇,是将办公楼按照其综合质素不同,划分为甲、乙、丙等几个等级,从一般意义上讲,国际上判断甲级办公楼有八大特征:管理国际化、24小时办公楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。
甲级办公楼的定义
超甲级办公楼定义(仲量联行)
按照仲量联行的定义,如下标准中满足10项以上就可称之为甲级写字楼
目前市场上甲级写字楼硬件设施主要分以下几个方面:
1、建筑类型:框架或钢结构,抗震在8级地震以上。
2、办公空间:提供可灵活分隔并适应各种变化的办公空间。
3、标准层高:(楼层吊顶后净高)。
4、标准承重:/㎡以上。
5、供电系统:双路供电(配备后备电力供应设施),办公区域供电容量在80W/㎡以上。
6、空调系统:国际知名品牌,四管制风机盘管系统或VAV系统,用户能根据自我要求调节室内温度、湿度,空调系统具有分区域控制能力,新风量在30立方米/人/小时以上。
7、电梯:知名品牌,5分钟运送能力在12%以上,候梯时间不超过30秒钟。
8、停车位:每200平方米出租面积提供1个机动车位,并实现智能化高效管理。
9、供水系统:24冷热水供应。
10、智能化系统:达到5A级标准。
甲级办公楼-硬件设施要求
1、外立面:铝板、玻璃幕墙,局部为高档石材等材料。
2、大堂:地面为大理石等天然石材;墙面应为大理石、或高级墙纸等材料;应有吊顶;柱应包大理石、不锈钢等材料。
3、电梯厅:采用不锈钢、大理石或木门套高档装饰材料;地面应采用大理石等天然石材。
4、走廊:高级地毯或石材地面;高档吸音材料吊顶。
5、卫生间:进口名牌洁具,高品质、低噪声;设通长石材洗面台,以及面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸;高档防水防潮吊顶;洗面台、面镜部位提高照度;高级瓷砖或石材墙、地面;前室空间能有余度满足使用者理容要求。
6、办公间:墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆;高档吸音材料吊顶;刷高级乳胶漆;块状胶垫地毯。
7、生态空间:高档写字楼内部应有一些绿化生态空间布局,增添写字楼内部景观。
甲级办公楼-装修要求
1、职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅。
2、提供多项服务的商务中心。
3、多功能厅、会议室。
4、邮局、银行、票务中心。
5、小型商场、快递服务。
6、高效全面的物业管理,拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司,服务水准达到五星级酒店标准。
7、专业化商务服务,也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如,洗衣、送餐等酒店式服务,电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。
甲级办公楼-服务配套要求