柳州市某广场项目的市场调查研究报告.docx

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、柳州市市概况
柳州市位于于广西中部部偏东北,是是一座有多多年历史的的国家历史史文化名城城。全市总总面积平方方公里,市市区面积平方方公里,总总人口万,其其中市区人人口..万。
柳州市是我我国中南、西西南地区的的交通枢纽纽。湘桂、黔黔桂、枝柳柳等铁路干干线在柳州州交汇;公公路沿桂海海高速公路路个小时时可达北海海和防城港港;水路可可直达香港港;柳州白白莲机场为为国家DD级机场,可可全天侯起起降除波音音以以外的各类类客机。
柳州市是广广西乃至西西南地区的的工业重镇镇。全市有有工业企业业多家,有有家进入入全国强行列列。全市基基本形成了了以微型汽汽车和中吨吨位汽车为为主的汽车车及零配件件业、以工工程机械和和通用机械械为主的机***、以以钢铁和有有色金属深深加工为主主的冶金工工业等支柱柱产业。拥拥有五菱微微型汽车、柳柳工装载机机、OVMM预应力机机械产品、两两面针牙膏膏、鱼峰水水泥、金嗓嗓子喉宝等等一批具有有较强市场场竞争力的的产品。
柳州是国家家批准设立立的一类口口岸,各类类涉外办事事机构齐全全。近年来来,柳州市市大力加强强城市基础础设施建设设和软环境境建设,不不断提升城城市服务功功能,投资资环境日益益改善。随随着西部大大开发战略略的实施,柳柳州市优越越的区位优优势,便捷捷的交通条条件,雄厚厚的工业基基础,已为为越来越多多的中外投投资者所关关注。
、国民经经济运行情情况
年年柳州市国国民经济运运行继续保保持持续、快快速、良好好的发展态态势。具体体表现为::
支柱产业工工业生产保保持良好的的增长势头头。
固定资产投投资继续强强劲增长。
市场销售保保持增长。
财政总收入入大幅度增增长。
城市居民收收入继续增增加。
年年广西各市市区国内生生产总值统统计表(万万元,%)
市区
国内生产总总值
第一产业
第二产业
#工业
第三产业
总量
增长
总量
增长
总量
增长
总量
增长
总量
增长
南宁
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柳州
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桂林
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梧州
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北海
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二、柳州市市房地产市市场综述
柳州房地产产经济经过过十年的培培育,最近近两年得到到了快速发发展,近两两年来各项项指标连创创新高,并并且连续三三年达到了了产出比投投入大的经经营业绩。房房地产作为为柳州新兴兴的黄金产产业,为柳柳州城市建建设和安居居工程作出出了巨大的的贡献,并并逐步呈现现出蓬勃发发展的良好好态势。
、年柳州州房地产市市场运行情情况
据有关部门门统计,柳柳州市年新新开工的商商品房建筑筑面积为万㎡,总总的施工面面积为万平方方米,,,。在销销售方面,,年柳州市市商品房平平均售价为为元/平方方米,最高高价为元//平方米,,最低价为为元/平方方米。,,。
、柳州市市年房地产产市场运行行情况及特特点
商品房建设设销售增长长快
年年-月份,柳柳州市商品品房建设、销销售增长较较快,比年年同期相比比,新开
工工面积、施施工面积、完完成投资、售售房面积、售售房收入等等各项指标标增长幅度度大,出现现快速发展展的势头。
-月月份,柳州州市房地产产市场新开开工面积万㎡㎡,总施工工面积万㎡,,㎡㎡,,,比年年同期相比比,均有大大幅度增长长。商品房房平均售价价元/㎡,比比年相比提提高了元/㎡。㎡,与与年相比空空置率下降降了%%。
原因分析
首先得益于于国家宏观观经济调整整,百姓的的消费信心心得以增强强和巩固;;
其次是银行行按揭的支支持,住房房信贷条件件降低,居居民的住房房观念和超超前消费意意识不断增增强;
柳州市正在在大规模进进行旧城改改造,被拆拆迁户骤增增,商品房房需求量上上升,极大大的刺激了了住房消费费;
国家推行货货币化分房房政策,机机关企事业业单位干部部、职工等等靠单位分分房的期望望值大大降降低,购买买商品房成成为今后大大部分居民民解决住房房问题、改改善居住条条件的主要要途径,催催生了商品品房的市场场需求。
商品房的综综合素质明明显提升。开开发商强化化了品牌意意识。不仅仅大部分住住宅小区做做到了商品品房、公建建配套、绿绿化配套、道道路配套和和基础设施施配套同步步建设,一一些住宅小小区还超前前进行了配配套建设,住住宅结构和和户型更合合理,使用用功能更齐齐全,受到到了消费者者的青睐。
柳州市城镇镇化目标要要求,在今今后年内内使全市城城镇化水平平由目前%增到到%,这这将加大商商品房的需需求。
三、本项目目综合分析析与评价
、项目所所属区域概概况及区域域规划设计计要点
本项目位置置属于城中中区。辖区区面积..平方方公里,辖辖公园、中中南、城中中、水上个街道办办事处,个居民民委员会。区区政府驻扎扎龙城路西西一巷。最近柳州州市行政区区划调整。。
该区首先拟拟定将新城城区建成柳柳州市的新新科技术、金金融、贸易易、行政和和文化中心心。另外依依托老城区区优势,城城中区充分分发挥城市市配套资源源和辐射作作用,加速速推进城镇镇化建设步步伐。同时时突出抓好好五星商业业街、曙光光路商业步步行街和中中心广场的的改造,凭凭项目抓引引资,以此此推动第三三产业全面面发展,力力争-年建成城城市功能齐齐全的现代代化商贸服服务中心,把把新区建成成行政、会会展中心、高高科技术、生生态旅游、农农业新型产产业区。
.项目地地块价值分分析
区位
本项目位于于柳州市城城中区核心心地段,三三面临街。东东面的解放放南路是柳柳州市商业业最集中、最最繁华的区区域,分布布着五星商商厦等多个个大型综合合商场;南南面紧临公公园路,西西面的城市市交通干线线龙城路两两旁分布着着众多商业业物业,北北面临近五五一路。位位于商业黄黄金地段,周周边配套完完善。
附图:项目目原图及四四周环境图图
交通情况
本项目三面面临街,道道路状况优优良,交通通便利,四四通八达。龙龙城路有十十余路公交交线路频繁繁穿梭,通通达市内各各个角落,交交通十分便便捷。具体体公交线路路有:
路
莲花城———龙城大厦厦——莲花城城
路
广雅——龙龙城大厦———广雅
路
十一冶二区区——龙城大大厦——十一冶冶二区
路
东环路口———龙城大大厦——东环路路口
路
老机场———汽车站———广雅
路
广雅——龙龙城大厦———机场路路口
路
广雅——龙龙城大厦———广雅
路
东环路口———龙城大大厦——东环路路口
路
跃进小区———工贸大大厦——西环路路口
路
雀山公园———工贸大大厦——龙潭公公园
路
雀山公园———市委——火车站站
附附图:道路路状况图及及公交站牌牌
配套设施
餐饮、娱乐乐、休闲设设施
上岛咖啡、柳柳江饭店、中中交大酒店店、丽晶大大酒店、金金惠大酒店店、泽丰大大酒店、新新艺宝酒城城、五星保保龄秋馆、春春柳酒家、星星月酒吧、罗罗池酒楼、电电影院、天天上人间
医疗机构
福生堂药店店、柳州妇妇幼保健院院、红会医医院一分院院、城中区区医院、柳柳州眼科医医院、三叶叶药房、人人民医院、百百佳医院、中中医院
教育机构
新大地图书书超市、新新华书店、景景行小学、民民族小学、柳柳州市二中中、外语培培训学校、图图书城
金融机构
中国银行、柳柳州商业银银行、建设设银行、工工商银行、农农业银行、农农村信用合合作社、交交通银行、中中国人民银银行、北京京证券
购物
五星商厦、柳柳工贸商场场、东都百百货、两面面针商场、佳佳用超市、兴兴隆商场、华华侨大厦商商场、新世世纪家电城城、手机市市场
附图:部分分配套图
、项目优优劣势分析析
优势分析
地段优越。处于柳州政治、经济、文化中心,是政府的核心规划区域,规划起点高,必然带动本区域的快速繁荣。
交通发达。项项目三面临临路,道路路状况优良良,交通便便利,十余余路公交线线路四通
八八达,公交交车站即在在项目附近近。
配套完善。餐餐饮、娱乐乐、购物场场所众多,金金融、医疗疗、教育机机构环绕,配配套极其完完善。
人气旺。
旧城改造使使项目升值值潜力巨大大,本区域域内存在较较大的换房房需求。
区域内三级级市场较为为活跃,具具有较大的的投资价值值。
劣势分析
车流大,路路面嘈杂,噪噪音污染较较为严重。
该区域对商商业部分极极为有利,但但是住宅部部分受规划划限制,而而且有限的的空间很难难做环境。
竞争将异常常激烈。周周边有多个个在建、待待建项目,应应密切关注注。
区外大量优优质规模楼楼盘,对本本项目的目目标客户造造成了一定定的分流。
本区域开发发成本较大大,房价较较高,应注注意房屋总总价控制。
人们对五星星商厦和工工贸商场附附近认知度度较大,人人气旺盛,租租金水平也也存在较大大差距。如如何吸引人人流,做到到商业价值值的最大化化将有一定定难度。
机会分析
本区域属于于政府的重重点规划区区域,政府府的关注度度高,规划划起点高,必必然带动房房地产市场场的升温。
旧城改造带带来巨大的的机遇,应应抓住有利利时机介入入市场,以以超前的决决策意识,以以科学的态态度研究“供给-----需求求”,抢占先先机。
风险
市场因素::①柳州房地地产开发量量逐年增加加,有效需需求不足,空空置率逐年年升高;②②住宅物业业同质化较较为严重,大大量的相似似产品同时时出现在市市场上,使使消费者很很难看到差差异性,影影响了消费费者的购买买决策。
B、竞争压压力:项目目周边多个个在建、待待建项目,市市场供应量量巨大,档档次较高,将将给本项目目带来较大大的市场压压力。
、综合分分析
从市场调研研结果分析析,本项目目优劣和劣劣势明显,机机会和风险险并存。唯唯一的办法法就是尊重重市场、适适应市场,顺顺应消费者者的心理,整整合与项目目有关的各各种要素,创创造出具有有超前性、差差异性、引引导性和适适用性的产产品,以合合理的成本本、利润,达达到科学的
的“投入产业业比”,使项目目实现最佳佳的市场价价值。
四、区域房房地产市场场状况调查查分析
住宅部分
本项目地处处城中区,是是柳州市政政治、经济济、文化中中心,根据据本项目的的位置、辐辐射范围和和规划设计计要点,确确定调查区区域范围为为整个柳州州市区,我我司调查了了柳州市区区内余余个较有参参考价值的的楼盘,并并针对楼盘盘的规模、户户型、客源源、价格、营营销方式、销销售情况、配配套、物业业管理等逐逐一进行了了统计分析析,以便为为本项目的的科学定位位和制定营营销推广策策略提供依依据和指引引。
.规模分分析
楼盘名称
位置置
占地面积(㎡㎡)
总建筑面积积(㎡)
规模
经典时代
海关路号
由个组组团多层、联联排别墅组组成
金河湾
潭中西路号
.亩
由个组团团多层、小小高层组成成
金绿洲如意意江南
潭中西路号
亩
由余栋栋多层住宅宅组成,约约户。
蓝色港湾
柳新街号
由栋小高高层、高层层组成
鸿府大厦
曙光东路号
/
由栋层高层组组成
水榭花都
柳州跃进路路号
亩
/
由三组团栋多层层住宅组成成,约容纳纳户户。
协和花园··康城
北雀路号
亩
由余栋栋多层、小小高层组成成,约户。
温州商贸城城
飞鹅路口
亩
由联体层住宅、层写字楼楼、商场组组成
协和花园
屏山大道号
由余栋栋多层组成成
··丽都
三丰名园
庆丰路号号
由余栋栋多层组成成
华天世纪
解放路与广广场路交汇汇处
栋层层产权式酒酒店
荣兴大厦
飞鹅二路号
/
/
栋层层小高层
远华大厦
驾鹤路中段段
栋层
阳光花园
鱼峰区蝴蝶蝶山路号
/
/
余栋多多层住宅、公公寓和商场场组成,住住宅约户。
从以上统计计可以看出出:
楼盘规模越越来越大。高新区、柳南区和柳北区土地比较充裕,目前已经形成了多个规模大盘,如经典时代、星河弯、金绿洲、阳光花园等,总建筑面积超过了万㎡,总户数超过户以上,而且楼盘的质素有了全面的提升,引进了广州、深圳等地大盘先进的规划和设计理念,楼盘的配套环境也提升到了生态概念,同时规模也支撑了档次。
市中心涌现现大量高素素质高层建建筑。市中中心土地稀稀缺,地价价昂贵,难难以形成规规模大盘。随随着旧城改改造步伐的的加快,市市中心将出出现大量高高素质高层层建筑。目目前在建的的项目有鸿鸿府大厦、蓝蓝色港湾、五五星商业街街、华天世世纪和盛华华财富时代代大厦等。
从建筑容积积率看,市市中心物业业的容积率率一般在-之间间,非中心心区物业在在.-之之间。随着着人们生活活水平的不不断提高,对对住宅的需需求已开始始从“居者有其其屋”转向“居者优其其屋”。人们对对住宅的环环境越来越越看重,降降低容积率率、提升住住宅环境已已成为市场场的潮流。中中心区高地地价的建筑筑结果要么么建高层来来摊薄地价价,要么就就是提升环环境配套来来增大价值值。
从建筑外观观来看,大大多数建筑筑风格倾向向欧式、现现代建筑风风格,清新新、亮丽,富富有现代气气息。
附图:典型型楼盘的外外立面
.价格分分析:
物业名称
均价(元//㎡)
层差(元//㎡)
朝向差(元元/㎡)
付款方式
经典时代
一次性折,按揭揭折
金河湾
-
-
一次性折,按揭揭折
金绿洲如意意江南
-
-
一次性折,按揭揭折
蓝色港湾
;最大大
-
一次性折,按揭揭折
水榭花都
-
-
一次性*折折,按揭*
鸿府大厦
;最大大
-
一次性折,按揭揭折
协和花园··康城
一次性折,按揭揭折
荣兴大厦
;最大大
-
一次性折,按揭揭折
三丰名园
/
-
一次性折,按揭揭折
协和花园··丽都
-
-
一次性折,按揭揭折
阳光花园
-
一次性折,按揭揭折
从以上价格格可以看出出:
价格决定于于地段。鸿鸿府大厦、蓝蓝色港湾位位于繁华商商业圈内,周周边配套完完善,而且且拥有江景景景观优势势,价格最最高,分别别达到了元元/㎡和元元/㎡;
楼盘综合素素质带动房房价。经典典时代、金金河湾社区区规模大,区区内配套较较为完善,
综综合素质高高,价格相相对较高;;
城市规划带带动房地产产市场繁荣荣,同时促促使房价居居高不下。市政府规划迁往高新区,政府所到之处必将带来周边市政配套的迅速完善,同时也带动周边房地产市场的繁荣,房价居高不下,经典时代的价格目前达到了元/㎡,高出市内同类地区房价近元/㎡。
新拆迁政策策的实行加加大了房地地产的开发发成本,旧旧城改造区区房价一路路走高。
付款方式单单一。大多多数楼盘付付款方式一一次性付款款折,按按揭(首二二成)折。贷款款年限为-年年。
、客户群群体分析
物业名称
发展商
客户群体
经典时代
广西万通房房地产有限限公司
华锡、水泥泥厂、五菱菱等单位人人员、公务务员、私营营业主及常常住柳州工工作人员、生生意人等。
金河湾
柳州市金运运来房地产产公司
柳州市安青青房地产公公司
柳铁、柳钢钢、烟厂等等单位人员员、生意人人、公务员员等
蓝色港湾
柳州市永意意房地产公公司
私营业主、公务员、高高效益单位位领导层及及外地生意意人等
金绿洲如意意江南
柳州市方东东房地产开开发公司
柳铁、柳钢钢、烟厂等等单位人员员、生意人人、公务员员等
阳光花园
柳州市恒运运天合房地地产公司
大型企事业业单位员工工、私营业业者、生意意人等
鸿府大厦
柳州市金运运来房地产产公司
私营业主、企企事业单位位领导、外外地生意人人等
水榭花都
柳州桂河房房地产开发发公司
周边企事业业单位员工工,私营业业主等
协和花园··康城
广西协和房房地产开发发公司
周边企事业业单位员工工,私营业业主,生意意人等
荣兴大厦
柳州市荣兴兴房地产公公司
周边生意人人、单位工工作人员等等
华天世纪
柳州市惠昌昌房地产公公司
本地高效益益单位领导导、外地生生意人、本本地私营业业主等