上海华润·佘山九里项目运营规划.doc

上海华润·佘山九里项目运营规划
佘山九里项目运营规划
2011年3月10日稿
一、项目概况
二、项目总体目标
三、项目整体定位
四、项目关键成功因素
五、项目关键节点计划
六、项目风险控制
目录
虹桥综合
交通枢纽
人民广场
佘山别墅区
宗地位于上海西南方位松江区
宗地紧邻成熟的佘山别墅区和赵巷别墅区,属于大佘山板块概念;
宗地周边交通便利,可快速到达市区。邻轨道9号线泗泾站。
距离人民广场26公里;
距离虹桥综合交通枢纽13公里。
一、项目概况
赵巷别墅区
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
宗地东至巴张泾河,南至规划道路,西至古楼阁河,北至古楼公路。
宗地
古楼公路
巴张泾河
古楼阁河
一、项目概况
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
占地面积
1217193>.2 平方米
规划用途
住宅
容积率

计容建面

建筑限高
40 米
建筑密度、绿化率
建筑密度≤30%,绿化率≥45%,集中绿地率≥10%
机动车位配比
地下车库面积待定
出让年限
住宅70年
基地内西侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的块状公用绿地;
基地内东侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的商业金融等公建配套设施。且该区域高度不得高于20米,退让古楼路规划红线不小于8米、,计容建面4410平方米,建筑密度不得大于44%,绿地率不得小于38%。
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
一、项目概况
物业形态
户数(户)
总套型建筑面积(㎡)
面积比例
小高层公寓
201
40890
%
大平层
252
78270
%
合计
1103
119160
%
物业形态:大平层+小高层
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
一、项目概况
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
一、项目概况
一、项目概况
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
一、项目概况
二、项目总体目标
三、项目整体定位
四、项目关键成功因素
五、项目关键节点计划
六、项目风险控制
目录
项目的战略使命:
通过佘山九里项目的高品质呈现和对高端客户的理解及积累,为华润置地(上海)有限公司跻身地产品牌第一军团而努力。
以本项目为载体,学****绿城、星河湾等高端项目经验,为公司未来高端项目复制累积经验和资源。
作为公司进入多项目阶段的首批项目,进一步探索和理清矩阵式项目管理的管控方式、流程,并提出有效意见、建议和补充。
项目的财务指标要求:
(大平层均价4万5以上,小高层2万8以上)
税后利润率15%以上
IRR15%以上
项目成功标尺:
成为全市豪宅标杆之一,树立公司高端住宅运营商形象;
获得置地系统内认可,争取获得置地高品质奖;
1-2年内在置地系统内被成功复制;
形成示范区实景展示管控模板;
团队高效,培养并输出关键岗位若干名;
对公司管控方式、流程提出有效意见、建议和补充。
二、项目总体目标
一、项目概况
二、项目总体目标
三、项目整体定位
四、项目关键成功因素
五、项目关键节点计划
六、项目风险控制
目录
未来靠什么获得市场认可?靠什么增加土地获取能力?
上海的住宅用地越来越稀缺,竞争愈演愈烈;
品质和开发周期的关系,如何在快速跑动中精准射门?
品质的意义在哪里?
——给客户带来更大价值,进入第一军团,无须实景也能卖房,溢价能力强
卖盐也要卖的快?
——给投资人带来更大价值,团队得到更多锻炼(员工个人的市场价值提升),拿地的底气(敢出更高价格,置地敢支持我们)
三、项目整体定位
客户测试
产品线之争
定位思路
报告逻辑
产品线初判
土地/市场逻辑
客户定位报告
地块产品深化报告
年度营销策略报告
大平层户型分析及客户模拟——引入咨询公司首次客户测试
重点客户户型参观及二次深度访谈(20组以上)
重点客户深访反馈报告及三次深访
样板房实景呈现后,持续跟进客户情况,了解并引导客户需求
成功案例研究及启示:龙湖滟澜山、留庄、星河湾。
可行性产品竞争分析:未来竞争分析。
目标客户深度访谈研究:三阶段客户深访报告。
项目产品深化定位:产品方向研判及竞争性产品线定位。
项目品牌构建及核心营销策略
市场篇:竞争关系分析,竞品等级分析,大平层产品差异研究。
客户篇:客户深访分析,客户购买分析,客户构成归类,项目客户研判定位。