上海高档住宅全程策划案及会所设计思路 第二部分 项目分析.doc

上海高档住宅全程策划案及会所设计思路第二部分项目分析
Contents
项目分析
销售时机与条件篇
产品研究篇
项目地块研究篇
客户分析篇
宏观市场分析篇
项目总体定位篇
上海高档住宅全程策划案及会所设计思路
第二部分项目分析
宏观市场分析篇
宏观调控对整体影响
整体成交量下跌
整体成交均价下跌
供应量急剧上升
全市整体供大于求局面严重
单位:平方米
315万
92万
回归理性的需求并没有遇上回归理性的供应
市场严重疲态下的佼佼者!
具有其稀缺性资源的区域板块
特性
不可再生性
不可复制性
1、优越的地理位置
2、临江、临公园或大型绿地
3、传统高尚地段
4、人文底蕴深厚地区
5、经济发展源头或中心
总结:
上海房地产市场整体走势就近阶段而言将继续呈现下滑趋势,但拥有其稀缺资源的板块区域的发展走势将表现为稳中有升小幅上涨,尤其是板块内高档楼盘所受的抗性也是相当有限的。
高档住宅板块分布图
长宁古北板块
均价:22000元
徐家汇板块
均价:24000元
卢湾新天地板块
均价: 39000元
南外滩板块
均价:21000元
北外滩板块
均价:25000元
陆家嘴板块
均价: 37000元
1、各板块分析
大面积人工湖自然景观;新天地的上海地位;商业圈概念成熟;
220-240平米
39000元/平米
卢湾太平桥
借助浦江景观;外滩概念;未来城区规划建设以及世博会红线内概念
180-200平米
21000元/平米
南外滩
1、各板块特色鲜明,营造诸多卖点;
2、各楼盘均比较注重大堂内装修的气派与豪华;
3、建材标准较高,注重品牌的使用;
4、板块内中档楼盘大多以毛坯交房,高档楼盘均以全装修为交房标准;
5、均延请国际知名物业管理公司提供管家式服务。
各板块
共性分析
国际化社区氛围;
160-190平米
22000元/平米
长宁古北
城市副中心;商业配套成熟、完善;
140-160平米
24000元/平米
徐家汇
板块特征
主力户型面积
板块内均价
板块名称
2、北外滩板块——较本板块最具可比性、同质性
区域描述
该板块指虹口区内的沿江楼盘,突出江景这一卖点并借助区域规划的利好已逐渐成为上海又一高档生活社区。区域内生活配套设施成熟、交通较为便利。
代表个案
白金府邸、耀江国际广场
区域均价
24500元/平方米
主要客源
由于该板块主要以抄作滨江概念为主区域,宏观调控之前主要客源均为上海本地及浙江区域的投资、投机客户,且换手率较高。
区域均价
借助景观和该区域土地的稀缺性,陆家嘴板块楼盘已成为目前上海楼市均价最高的区域之一,但板块内的楼盘价格差异比较明显,视楼层和景观的好坏而定。
售价方面:区域整体市场价格在25000-50000元/平方米不等。
租赁方面:140平方米左右的小面积两房租赁市场形势较为喜人,市场平均租赁价格在1800-2500美金/月之间。
3、陆家嘴板块——与本区域最有关系性、互动性
4、本项目所处板块
代表个案
家化滨江园、香园
区域均价
16800元/平方米
家化滨江苑
香园
本板块与其他板块之间价值研究
塘桥区域功能性单一、区域内可实现价值有限
城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板块在区域内可实现价值突出
板块所处区域地位
突出江景效果
景观效果参差不齐、附加价值差距明显
景观
世博概念、区域功能明确
未来规划、功能定位明显
未来规划
具备形成稀缺性资源条件
交通线路较为单一
多为生活配套型商业、档次较低
本板块
具有稀缺性资源特点条件
升值空间
均有地铁及交通线路分布其中,交通便利型特点突出
交通
配套较为齐全、生活便利
配套
研究结果
其它板块
研究系数
可比度较高
具有一定差距
差距明显、可比度低
具有完全可复制条件甚至超越
5、可比楼盘配比分析
面积配比:
主力面积段
主力面积段分布:
161>.3%
240-280
%
200-240
%
%
150-200
主力面积段合计比例
所在比例
主力面积段
房型配比:
主力房型段
主力房型段分布:
%
四房
%
%
三房
主力面积段合计比例
所在比例
主力面积段
总结:
从宏观上看,目前上海高档住宅市场增势已逐步加快,但由于身处不同区域的高档住宅还是具有各自的区位概念和产品开发理念,因而竞争并不是同质化的,再加上加入WTO后高层次客源绝对数量的增多。因此,目前开发高档住宅市场仍有相当大的市场空