物业管理纠纷的法律探讨.doc

物业管理纠纷的法律探讨.doc物业管理纠纷的法律探讨
物业公司即物业服务企业,是依法设立、具有独立法人资格、专门从事物业服务活动的企业,以下是由小编搜集整理的一篇关于物业管理法律纠纷研究的论文范文,欢迎阅读查看。
引言
我国物业管理是近年来我国住房商品化过程中出现的新行业。现代物业管理是城市管理的一个重要组成部分,在物业产权逐步走向私有化和多元化的今天,它表现出了蓬勃的生机。2007年立法机关对《物业管理条例》进行了修订,把物业管理企业改为物业服务企业,进一步完善了业主及业主大会的权利和义务,使得物业管理向着更人性化的方向发展,体现了我们国家民主化和法制化的发展进程,有利于解决业主与物业管理的矛盾。我国住宅供需的完全市场化,对政府、开发商、业主、物业服务公司提出了许多新的要求,也出现了许多新的问题,加强商品化住宅尤其是物业管理的研究显得尤为迫切与重要。
本文拟从现代小区物业管理中存在的纠纷着手,分析原因,并提出解决问题的对策。
一、现行物业纠纷法律的相关概述
(一)物业管理的界定

物业(property)一词最初特指与地产有关的房产,包括已建成并投入使用的住宅、经营用房等,在房地产业内广泛使用,但法律、法规中一直未正式采用。物业管理是业主选聘物业服务企业,签订物业服务合同,由物业公司对房屋及配套设施进行维护、管理、维持秩序的活动。
我国的物业管理主要包括自主经营型和委托服务型两种模式。自主经营型物业管理是业主自行管理建筑物及其附属设备,委托型物业管理是业主委托专业的物业服务企业或其他管理人进行管理。
物业公司即物业服务企业,是依法设立、具有独立法人资格、专门从事物业服务活动的企业。在物业管理的整个环节中,物业公司受业主委托,依照国家有关法律规范,按照合同提供物业管理服务,由业主承担管理费用。
(二)我国现行法律制度中的相关规定
1.《宪法》中规定
宪法是国家的根本***,法律权威至高无上,宪法对于公民的住宅、公民基本权利等方面作出了最原则性的规定。业主权利的保护虽然没有写入宪法,但是可以在宪法的条款中寻找到保护业主权利的影子。我国宪法规定公民合法的私有财产不受任何人侵犯,禁止非法搜查或非法侵入公民住宅,国家保护公民合法的继承权。
这些规定都当然适用于保护业主权利。宪法中的规定对业主的权利有所保障,而各级政府、各部门以宪法为依据而制订的保护业主权利的各项规章制度也就有了合法性依据。
2.《民法通则》中规定
我国《民法通则》作为保护民事法律关系的法律规范,其中一些内容当然可以在保护业主合法权利上适用。比如在保护业主对建筑物自身专有部分的权利上,我国民法规定财产的所有人对属于自己的财产可以合法占有、使用、收益和处分,也就是享有财产所有权。
由此,业主对于建筑物中自己专有的部分无论是占有、使用,亦或是通过出租方式获得合法的财产收益,包括转让自己对于专有部分的所有权,都属于对自己所拥有的合法权利进行处置,理应得到法律的保护。再比如业主对建筑物共有部分享有共有关系,通过我国民法的规定可以看出,共有关系可以区分为按份共有和共同共有两种方式。在按份共有中,按份共有人按照其所拥有的份额对共有财产享有权利并承担相应的义务,每一个按份共有人都可以要求分割自己拥有的份额或将其转让他人,但是在转让的情况下,其他的按份共有人具有同等出价的条件下可优先购买的权利。在共同共有中,所有的共有人对共有的财产均享有权利并承担义务。这些内容也都同样适用于调整业主之间对建筑物共有部分的共有关系。
3.《合同法》中规定
《合同法》虽然并不专门适用于保护业主的合法权益,但因为物业管理本身具有的契约性质,其中属于合同性质的内容仍受《合同法》的调整和规范。关于物业服务中属于合同性质的内容,笔者认为主要有以下两种:第一种是委托合同。在物业服务企业完成业主所委托事项的情况下,业主与物业服务企业之间形成了委托与被委托的关系,此时业主可以看作是委托合同的委托人,而物业服务企业则是合同的被委托人,双方之间产生委托合同的权利义务关系;第二种则是委托代理合同,也就是当物业服务企业将业主所交托的事项转交给第三方,由第三方完成该事项的情况下,此时物业服务企业可以看作是业主的代理人,业主成为被代理人,则业主与物业服务企业之间成立委托代理合同。在以上两种情况中,业主与物业服务企业之间都是依照双方的约定产生合同关系,该权利义务的具体内容则取决于双方的具体约定。不仅如此,业主之间订立的业主公约、业主与物业服务企业之间签订的物业服务合同等都是平等民事主体之间依照双方真实意思表示而约定的。以上这些内容均符合《合同法》的调整范围,因此也是业主维护自身合法权益的重要依据。
4.《物权法》中规定
2007年10月1日正式实施的《物权法》是构