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房地产股权基金路演版.pptx


文档分类:金融/股票/期货 | 页数:约35页 举报非法文档有奖
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文档列表 文档介绍
——忠信七号基金产品介绍
房地产发展
信心
经济增长将保持中速发展(6-7%),经济的发展将支撑房地产业的稳定发展。
%;%税收占比11%。土地出让金占地方收入43%
%,70%是高速城市化的终点,拐点在2030-2035年。
人口因素仍然是“利好>利空”中国人口总数拐点预计是2025-2032年。
经济
地位
城镇化
人口
长周期,房地产仍存在非常大的发展空间,至少看好到2025年
长周期:房地产行业杠杆率仍旧较低,处于安全区间
安全
个人房贷余额/GDP比例仍低于美日。美国次贷危机前最高达到80%;日本在1990年代泡沫时期升至30%,此后继续上升至40%并保持稳定。
新增个人房贷/商品房销售额看出,虽然中国房地产杠杆迅速上升,但仍旧在安全可控范围。美国(含二手房)次贷危机前由80-90%上升超过100%,危机后降低至65%左右;日本(含二手房)在泡沫高峰期1987年超过100%,后回落至45%左右。
房地产贷款/所有贷款总额仍处于较低水平。次贷危机后的美国抵押贷款贷款余额占总贷款接近50%左右;德国维持在46%-50%。中国仍旧在安全区间。
注:数据来源于中国人民银行、国家统计局
25%
房地产贷款

占各项贷款余额25%
%
%
新增贷款


%
%
不良贷款
房地产不良贷款金额660亿元
%
%
%
2016年房地产贷款
中周期:未来市场将高位震荡,每年住宅销量预计保持10亿平方米以上
白银十年
城镇化发展
空间
注:数据来源于国家统计局
2016年房地产土地供应量60万亩
占比10%左右
房地产实际土地需求量为150万亩
占比25%
2016年全国农业用地20亿亩
国家农耕地红线18亿亩
2015年土地供应量为770万亩
2016年土地供应量为700万亩
2017年计划土地供应量600万亩
土地供应现状
耕地
土地供应
房地产用地
短周期:政策调控周期预期为18个月左右,房地产行业政策短期内将继续保持严控态势,总体保持稳定
根据本届政府调控惯例,预期2018年3月份两会前政策不会有重大调整
平稳期
政策可能改变
2018年3月两会前
严控期
2017年11月十九大
之前
2
3
在地方长官责任制的基调下,对调控效果不显著,涨幅过大的城市,调控措施将会进一步加码;调控已经取得效果的城市政策将会保持稳定
在地方财政和稳增长的压力下,部分城市调控政策有可能会逐步放松
本轮调控从2016年9月开始
升级期
2017年1-5月
1
由于房价的反弹,先后70多个城市出台或升级调控政策,调控力度空前
过热区
偏热区
合理区
偏冷区
过冷区
“国十一条”(抑制)
“新国十条”(抑制)
“新国八条”(抑制)
国四条(抑制)
国十三条(刺激)
9·30房贷新政(刺激)
国五条(抑制)
9·27房贷新政(抑制)
国庆新政(抑制)
新一轮新政
(抑制)
2017年春节后,70个大中城市房价环比重新进入偏热区,触发新一轮房地产调控
根据对房地产历次调控进行分析,发现政府调控具有一定的规律:
一旦进入偏热区和过热区,容易触发政府抑制政策的出台;
一旦进入过冷区拖累经济增长,则出台鼓励性政策,因此房地产高强度调控不会长期持续
注:数据来源于国家统计局
一线城市
二线城市
(苏州、南京、厦门、杭州等)
调控三四线城市
非调控三四线线城市
调控力度次于一线城市:社保年限仅为1-2年,二套房首付五成左右
政策力度最大,最严厉:认房认贷认离婚、二套房首付七成、限商办等
调控力度轻:政治表态居多,外地人限购一套
还有很多三四线城市继续鼓励居民购房
因地制宜分化加剧

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