新区高山片区危旧房改造项目可行性论证报告.doc

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可行性研究报告
***高山片区危旧房改造项目
可行性研究报告
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附图:
1、项目地理位置图
2、项目总平面图
3、项目红线图
附件:
1、企业法人营业执照;
2、《泉州市人民政府关于下达中心城市2010年度城市建设项目任务的通知》(泉政文[2010]114号);
3、《市政府第70次市长办公会议纪要》(2010年8月);
4、《泉州市人民政府关于***高山片区危旧房改造项目用地批复》(泉政地[2010]74号);
5、《泉州市鲤城区人民政府关于确定泉州***高山片区危旧房改造项目业主单位的通知》(泉鲤政文[2010]42号);
6、《泉州市鲤城区发展和改革局关于泉州***高山片区危旧房改造项目的批复》(泉鲤发改审[2010]14号);
7、《泉州市房地产管理局关于泉州***高山片区危旧房项目房屋拆迁公告》(泉房拆[2010]4号);
8、项目建设用地规划许可证;
9、《泉州市城乡规划局关于***高山片区危旧房改造项目规划设计指导意见的函》(泉规函[2010]362号);
10、建设项目用地预审意见书;
11、泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的土地权属及地类证明;
12、《泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的批复》(泉国土资[2010]151号);
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***高山片区危旧房改造项目
可行性研究报告


(1)项目名称:***高山片区危旧房改造项目
(2)承办单位:泉州市城市综合开发公司
(3)项目性质:改建
(4)项目负责人:李斯阳
(5)项目选址:本项目位于笋江路的北侧,东临兴贤北路,范围涵盖金龙街道石崎社区、高山社区和江南街道锦美社区。
(6)建设内容及规模:本项目总用地面积267亩,将该片区村建危旧房拆除后对土地进行平整,分四个地块进行开发建设,其中本项目主要建设A、,并配套完善城市基础设施;A1地块26亩用地将以招拍挂形式出让用于平衡资金;C地块则为江南公园用地。
(7)投资总额及筹措:,,,,建设期贷款利息10728万元。本项目建设资金中申请银行贷款90000万元,,%。
(8)建设期限:4年

(1)《泉州市城市总体规划》(2008-2020年);
(2)《泉州市人民政府关于下达中心城市2010年度城市建设项目任务的通知》(泉政文[2010]114号);
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(3)《市政府第70次市长办公会议纪要》(2010年8月);
(4)《泉州市人民政府关于***高山片区危旧房改造项目用地批复》(泉政地[2010]74号);
(5)《泉州市鲤城区人民政府关于确定泉州***高山片区危旧房改造项目业主单位的通知》(泉鲤政文[2010]42号);
(6)《泉州市鲤城区发展和改革局关于泉州***高山片区危旧房改造项目的批复》(泉鲤发改审[2010]14号);
(7)《泉州市房地产管理局关于泉州***高山片区危旧房项目房屋拆迁公告》(泉房拆[2010]4号);
(8)泉州***高山片区危旧房改造项目房屋拆迁计划;
(9)泉州***高山片区危旧房改造项目房屋拆迁补偿安置方案;
(10)项目建设用地规划许可证;
(11)《泉州市城乡规划局关于***高山片区危旧房改造项目规划设计指导意见的函》(泉规函[2010]362号);
(12)建设项目用地预审意见书;
(13)泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的土地权属及地类证明;
(14)《泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的批复》(泉国土资[2010]151号);
(15)项目红线图;
(16)国家和福建省有关规范和标准;
(17)开发建设相关基础资料和其它相关文件;
(18)编制项目可行性研究报告的委托书。

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主要技术经济指标表
表1-1
序号
项目名称
单位
指标
备注
一
规划用地面积
m2
178000
约267亩
二
总建筑面积
m2

A+B地块
1
计容建筑面积
m2
324745

住宅建筑面积
m2
264040

商业建筑面积
m2
57330

公建建筑面积
m2
3375
2
不计容建筑面积
m2


架空层
m2
9870

地下室
m2

三
建筑占地面积
m2
11375
四
建筑密度
%

五
容积率
-

六
绿地面积
m2
30516
七
道路及广场面积
m2
59775
八
入户数
户
2312
九
地面停车位
个
910
十
地下停车位
个
2225
十一
总投资
万元

1
工程费用
万元

2
工程建设其它费用
万元

3
预备费
万元

4
建设期利息
万元
10728
银行贷款90000万元
十二
财务指标
1
内部收益率
%

io=8%
2
净现值
万元

io=8%
3
投资回收期
年

含建设期

(1)本项目建设符合鲤城***的规划要求,是解决高山片区困难群众住房问题,改善市民居住条件的重大举措,项目实施在一定程度上缓解了城市建设与土地资源紧缺的矛盾,为城市的发展提供了用地保障,对调整经济结构、提高土地利用效率有着现实意义。项目有利于提升城市形象,改善城市品质,扩大城区规模,加快城市化进程,为构建和谐社会做出了贡献。
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(2),,可安置拆迁户555户。项目资金平衡来源为土地拍卖和房屋销售收入。经计算,%大于房地产开发项目基准收益率8%,,(含建设期)。
(3)建设本项目还可为社会提供一定的劳务就业岗位,增加务工人员的劳务收入;项目建成后还留有一定的物业管理服务岗位,为提高社会劳动就业率作贡献。
综上所述,项目具有良好社会经济效益,项目建设符合***城市规划要求,建设条件完备,建设方案合理,因此,项目建设是必要及可行的。
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2010年是“十一五”规划的关键之年,也是精心谋划“十二五”发展的重要一年。泉州市城市建设工作紧密围绕市委、市政府“项目带动、转变提升、和谐进步、奋力发展”的工作思路,以构建“产业型宜居城市”的工作目标,进一步深化、拓展、提升“项目建设年”活动,进一步完善老城区市政基础设施,加快发展新区市政配套设施,确保泉州市经济平稳较快发展。
改善人民群众居住条件,解决人民群众住房困难是党中央关注民生、重视民生、保障民生、改善民生的一项重要内容。破旧不堪、参差不齐的旧城区肯定会影响城市的形象,摇摇欲坠的危房更是严重威胁人们生命财产的安全。高山片区因为大部分房屋建成较早,历史久远,存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题,与鲤城区发展及整个城市的现代化有较大距离,对该片区进行危旧房改造,通过科学的规划和合理的布局来提升城市的形象和品位,改善居民的生活环境和居住条件,提高城市的综合竞争力,势在必行且刻不容缓。
2010年泉州市政府第70次市长办公会议同意了***高山片区危旧房改造项目的建设,并提出了具体实施中要符合城市总体规划要求,坚持高标准规划设计,坚持依法依规,积极稳妥,努力把工程建设成为精品工程、廉政工程的要求。

高山片区危旧房改造项目位于泉州市鲤城区***。自省委、省政府提出并全面实施海峡西岸经济区发展战略以来,鲤城区立足实际积极对接融入,始终以科学发展观为统领,把鲤城的发展置于海西和泉州产业港口城市建设大局中去思谋、去推进,有效实现了小空间里的大发展。全区上下风正气顺、人和业兴,建设海峡西岸经济区已成为大家的共识,形成了先行先试的浓厚发展氛围。
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***是为加快鲤城现代化建设,为保护历史文化名城,呼应建设大泉州的需要的一个重大战略决策,该战略与泉州市城市建设西拓战略实现了有效对接。2002年底,鲤城区将区行政中心由老城区迁往***,***建设全面启动,2003年完成***镇村改制,在中心市区率先结束农村行政建制的历史。经过几年的建设,***旧貌换新颜。如今,一座宜居新城矗立在晋江南岸,与文化古城遥相呼应,实现了古城新区比翼齐飞。新区“三纵四横”道路网络初步形成,投资环境进一步改善,防洪排涝排污安全保障体系基本构就。侨乡旧货市场、江南商贸物流中心等一批商贸载体先后建成和投建,进一步提升了城市综合服务功能。新区中小学改扩建及升级达标工程、江南医院、老年人休养中心和江南、笋江、金柄公园等项目相继投建和完工,进一步改善人民群众生产生活条件。笋江花园城、江南经济适用房、江南雅园限价房等项目的开发建设以及“城中村”改造的逐步推进,引发了美化环境、聚集人气、促进税源增长、推动城市经济发展的综合效应。
同时,***作为鲤城区的行政服务中心,在构建城市框架时,强调以项目建设带动城市发展。在配套设施建设方面,鲤城区将加快发展现代化服务业,发展以信息咨询为重点的各种中介服务机构,做强社区服务业;加快新区房地产开发,把房地产业作为新区建设的重头戏来抓,建设10万平方米经济适用房,以此带动、吸引各种所有制房地产商到***开发建设,重点开发江滨两岸商住区、江南居住小区、浮桥商业街改造、笋江路、池峰路片区改造等,起步区的开发面积达到100万平方米;以及开发特色旅游业,新建扩建江滨公园、苏夫人生态旅游公园、江滨商贸文化旅游繁荣带等景点,进一步提升历史文化名城的形象和品位,把鲤城区建设成为泉州市乃至福建省的经营城市示范区。