2022年房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分通关300题及答案参考(辽宁省专用).docx

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一,单选题(共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)
1、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2,同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为()美元/m2(,)。




【答案】DCA4R3M6L5S3K8T5HZ7S8I2W4R7N5U3ZX8A6G9S4W1S7M3
2、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工,停工半年后基坑进水,现人民法院强制拍卖该在建工程,,之后处理基坑进水、清淤、。经市场调查,,开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%,用动态分析法估价时,开发完成后的市场价格的现值为()元/m2。




【答案】BCL9D1J3A8C2P10B7HK4T5V6C4N9N2Q7ZC10F3J2F1U6Q10D4
3、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是:预计装修改造后房地产价值的增加额()装修改造费用。




【答案】ACV9V8Y1W6T2Z3M10HC7B8V8H4H1F6Q10ZX6F6I5X6L9P5Q6
4、在实际估价中,判定在建工程的标准是()。




【答案】ACR1I10W9C6Z1O3E1HZ1F5N6O1W4U4N4ZT6N7Y9K10Y6A9H10
5、某房地产正常年收益为5000万元,当前银行利率为6%,购买年为8年,房地产价格应为()元。




【答案】BCB4G3C10M1M9F7V4HL7E1L5A6H10N3A5ZD7J1S2Y9T9K4I8
6、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/m2。




【答案】ACJ5J8T10D2E2D5H5HO6T10H5C3D1E8C7ZT1A10T8W9G7X6S9
7、某旧住宅的重置成本为40万元,门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元,户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元,位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是()万元。




【答案】BCC8T8W8M10R5B3G6HB1U9R2N5G4K3G7ZB10I8X10U5T10Y7X4
8、下列不属于房地产区位因素的是()。




【答案】BCB8C9Q8Y7A1U5Q8HK5M3H1B10A10H8A4ZM9T7M4Y6U7D1X5
9、越接近()的发展速度对估价更为重要。




【答案】CCS8U3Q2J3P8L2V2HQ6N4G1Q10T1W4R2ZE10D3R6I9B7P4V6
10、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生()万元的贬值。




【答案】CCW3W5N8X10F5B10D10HD8L7W6O3R9N3B7ZX3Y9E7I8O10P9S2
11、某在建工程规划建筑面积为12400m2,土地使用期限为40年,从开工之日起计算。项目建设期为2年,建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为90%,运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年,约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为()万元。




【答案】CCK7R4J8M2U9I1Y6HZ10F6N6H9A3B4C5ZP10K8S7D4T9J10D7
12、关于估价依据选取或应用的说法,正确的是()。

B.《房地产估价规范》应作为估价依据,且其对估价的要求是最低要求
,对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查

【答案】BCX5T8H3Y2Q2I10Q7HV2Z1O9R6P1A6Z3ZX9B5I10O5D4F7K8
13、一厂房建成后8年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为()年。




【答案】CCK2D10F1X9M3W7Q2HM7S9Y7L3O8A6J10ZD6G7P4L10Y7S6N7
14、下列会导致房地产的价格偏高的情况是()。




【答案】BCI9X5E1K6E7M4X7HI9Z5E7C4K1W9M6ZC9P3W4T1N9I7R8
15、一般物品的价格是()的外在表现。




【答案】BCE7X7X9F8A2V1N3HF3P4A3R8L7K8E1ZS6P6S10F2T6U8D1
16、房地产开发投资利润率的计算基数为( )。
+建设成本

+建设成本+管理费用
+建设成本+管理费用+销售费用
【答案】DCR3Q8E5U1W2Z9D9HZ5J2Y7B10P9U3R5ZN2Q6O10J10B9E2H4
17、下列房地产估价机构的行为中,错误的是()。



,为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务
【答案】DCH6L1O10A10F2L6T10HQ8Y6F9U9J8V3G9ZW2X9V4S7B8J2M3
18、拍卖保留价由人民法院参照()确定。




【答案】BCH4Y6F3J1L3N6T7HX2V4Y10H7Y9J7Q4ZJ3F8V5Z8I9V9V1
19、某幢大厦的总建筑面积为10000m2,房地总价值为5800万元,其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2,该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为()。
%
%
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【答案】ACB3Y1J10S9C9H3I2HC3W6Q1G1W3T4V9ZB7C1J2C6P1R8G1
20、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间的关系为()。




【答案】DCL10C9S5M5H7W3C6HY9G8I4F9J1G3T7ZT1Z2R7E4Z8W1A6
21、间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高5%。若改为直接比较判定,将出现()的情形。
,价格高6%
,价格低6%


【答案】CCV5Q6W6A3D8K6Q5HJ9B9Z2C4V8E3B10ZI2B1C4J5L6I5A8
22、收益法估价的典型对象是(),其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。




【答案】BCQ1A8W4M4S3S8D2HW4P8J9J9G10A3W4ZE8P8T3F7U6I1B8
23、房地产交换代价的价格,在经济学上称为()。




【答案】CCA1V1Q10Z3S8N4R7HU4B2L4N9V6C8V8ZM1L1C4L6U7B9S7
24、某房地产的土地面积为3000m2,容积率为3,市场上类似房地产的价格为4200元/m2,成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为()万元。




【答案】BCS3X3U2L9S7I3A6HF8H6I6H3O8M1S2ZV3O7P4T4I6P5B9
25、某宗房地产的收益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。




【答案】ACF2O2D9L6Q9B6C7HV2Q3Z1I8M5X2N4ZZ3T3Z2F10Q8T10K1
26、某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元,。假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。




【答案】BCR10J1Q7K5L6L5H4HZ5L7Q8W8V8N2T5ZG1Y7S5V6H3Y8B7
27、基准地价修正法的估价结果的准确性,主要取决于基准地价的准确性以及()的完整性和合理性。




【答案】BCV5R6H3Q4U3O5V6HI9I10H3A7Z4R3Y5ZH8G5Z2L4A9M1Z9
28、面色白,脘腹冷痛,喜静、下利清谷、脉微细的病机是




【答案】CCC1P4B1V2C8N6Q4HF3H5X10A2Z1U2L6ZQ2J5P7S2U8M10C8
29、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者,于1776年出版了著名的()。
A.《赋税论》
B.《国民财富的性质和原因的研究》
C.《资本论》
D.《政治经济学原理》
【答案】BCA10J8J6J1N2P1G9HC1U5H10L10B6B2E3ZK7A10J2X1L6M9G3
30、在卖方市场下,成交价格会偏向买方()。




【答案】BCH7D2O6I2S3Q4B4HK1Y8G5C10P10C1Z4ZT5Z3A6N8L4K4Y7
31、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元,运营费用为10万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%,运营费用增长2%,收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格为()万元。




【答案】DCK4U5X5B1H8Y1D7HD5U10W7C2Y10R2D1ZS4B7H4H6W10U5D7
32、比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是()。




【答案】DCK7J10Z10C9A6K9W1HN6K9F6F4V8E10L1ZY5D9J7A7Z5P5I1
33、在实物形态上,土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格,如()。




【答案】DCD8I5I7B3Q6O3T9HI1B8E10L7V10W4H5ZX5V5N2V1I9A7O2
34、某在建工程现拟拍卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地,目前已经完成地上一层结构部分,半年后开始预售,1年后可竣工,销售期为1年,销售收入在销售期内均匀实现,则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为()。




【答案】ACZ5M5P3R3F10N8N9HW10Q10Y3D9Y5N5W4ZO1F4R7R10G2K8V6