青岛某房地产公司三年发展战略规划纲要.ppt

青岛某房地产公司三年发展战略规划纲要
(2007-2009)
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第一部分战略分析
第一章行业动态分析
第二章青岛地区房地产市场分析
第三章企业内部核心业务现状分析
第二部分整体战略方案
第一章战略目标
第二章战略定位
第三章战略选择
第四章职能战略
第三部分战略实施计划
第一章总体计划
第二章战略实施推进分解计划
第三章保障措施
第四部分其他
目录
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第一部分战略分析
××地产三年发展战略规划纲要
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第一章行业动态分析
一、国家政策分析
国家政策变革的两个阶段
第一阶段(1998-2004):
1998年国家取消福利房分配政策,开始了以商品房为主的全面市场化进程,这个阶段的政策目标是推动住宅市场的发展。
第二阶段(2005至今):
自2005年“国八条”开始,国家开始将“建设和谐社会、让每个人都有房子住”作为政策目标,采取了一系列稳定房价的措施。尤其是2006年国务院“十五条”的出台,对整个房地产行业影响甚大。
第一部分战略分析
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国家政策对房地产行业提出的目标要求
第一,优化土地供应结构,合理地确定各类土地供应比例,加强土地与住房供应衔接。
第二,加快普通商品住宅的建设,采取综合措施,增加中小型、中低价位的住房供应。
第三,完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施。
第四,继续整顿房地产业的市场秩序,加强对各地的分类指导,特别是稳住住房价格,建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。
第一部分战略分析
一、国家政策分析
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国家当前政策调控的重点
1、土地总量控制
土地获取将面临更严格的政策;
对闲置土地征收高额闲置费。
2、住宅结构控制
进一步加大中低档政策性住房的开发量;
坚持控制别墅及大户型开发。
3、资金政策控制
国家对开发商信贷条件将越来越严格;
存贷利率将不断提高。
4、税收控制
国家目前正在酝酿出台物业税,物业税如出台将抑制投资购房行为。
5、信息披露机制控制
为确保需求信息对称性,国家正在进一步完善房地产市场信息披露机制。
6、区域控制
房价增长过快区域将成为国家下一步调控的重点。
第一部分战略分析
一、国家政策分析
网
6
1、房地产开发投资总体保持平稳增长的势态,但多集中于东部地区,并开始向中部和西部地区阶梯式转移。
(% 、%、% ;%、)
2、新增土地开发面积得到控制,存量土地的开发力度加大,国家放缓了土地供应节奏。
3、普通住宅和经济适用房投资的比重逐步上升,别墅、高档公寓的比重逐步下降。住房供应结构调整逐步实施。
第一部分战略分析
二、06年房地产市场现状分析
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4、房地产开发信贷增速下降,房地产企业融资压力加大。
5、限制外资购房取得了一定进展,二、三季度约240亿美元撤离中国。
6、全国房地产施工面积、新开工面积同比增幅持续下降,竣工面积近年来首次出现负增长,对今明年市场供需结构会带来一定影响。
7、住宅销售面积增幅下降明显,市场出现一定的观望气氛浓厚。
8、商品住宅价格涨幅回落,部份地区大户型价格涨幅依然明显。
第一部分战略分析
二、06年房地产市场现状分析
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1、国家城市化发展进程加快、人口年龄结构的特点决定房地产市场较长时间将是刚性需求,并逐步趋于理性发展。
2、住宅产业化的健康发展,住房供应结构将趋于合理。
3、宏观调控的深入及调控体系的建立将使房价水平逐步趋于平稳。
4、节能住宅、环保住宅将是今后我国在各项政策上鼓励发展的重点。
三、房地产行业发展宏观总体走趋
第一部分战略分析
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一、青岛地区房地产开发量分析
1、2003-2005年青岛市房地产指标统计
例表如下:
指标
施工面积
增长
竣工面积
增长
商销售面积
增长
03年
总面积

%

%

%
住宅
1417
%

%

%
04年
总面积

%

%

%
住宅

%
504
%

%
05年
总面积

%

%

27%
住宅

%

%

%
2、2006-2007年青岛市住宅开发计划
例表如下:
年度
总计
市区
城阳
黄岛
崂山
胶州
即墨
胶南
莱西
平度
2006
1082
286